요즘 해외 부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 단어가 있습니다. 바로 ‘골든비자(Golden Visa)’입니다. 단순히 부동산 수익을 넘어서, 유럽 국가의 거주권이나 영주권까지 노릴 수 있는 투자 제도이기 때문인데요.
하지만 최근에는 각국의 제도가 빠르게 바뀌고 있고, 특히 포르투갈, 스페인 등의 국가는 사람들이 몰리자 2024년~2025년 사이 제도를 대폭 개정했기 때문에 최신 정보 확인이 필수입니다.
이번 포스팅에서는 2025년 최신 정보를 기준으로, 국가별 골든비자 조건과 변경사항, 주의할 점 등을 정리해보려 합니다.
골든비자 제도란?
‘골든비자(Golden Visa)’는 특정 국가에 일정 금액 이상의 투자(부동산, 국채, 창업 등)를 하면 거주권 또는 영주권을 부여하는 제도입니다.
‘Residency by Investment’ 또는 ‘Investor Visa’라고도 불리며, 대부분의 국가에서는 가족 동반도 가능해 배우자, 자녀, 심지어 부모까지 포함할 수 있습니다.
포르투갈, 스페인, 그리스, 몰타 등 유럽의 인기국가들을 중심으로 투자를 통해 거주 자격을 부여받는 제도로, 특히 고액 자산가나 조기 이민을 고려하는 사람들 사이에서 큰 인기를 끌고 있습니다.
처음에는 부동산 투자 중심으로 운영되었지만, 최근에는 사회적 불평등, 부동산 가격 폭등 등의 문제로 인해 일부 국가는 부동산 투자 항목을 제외하거나 투자 기준을 강화했습니다.
추천 대상
- 해외 자산 다변화를 고려 중인 고액자산가
- 유럽 내 자녀 교육, 생활 기반 마련을 고려 중인 가족
- EU 국가 내 장기 체류 및 이중국적 확보를 목표로 하는 분들
장점 요약
골든비자 제도가 좋은 점은 해당 국가에서 합법적으로 거주, 취업, 학업, 의료 서비스를 누릴 수 있고, 가족까지 동반이 가능하다는 점입니다. 특히 유럽 골든비자 프로그램을 통해 솅겐 지역 내 자유로운 이동도 큰 장점입니다
- 일정 조건 충족 시 영주권 또는 시민권까지 가능
- 거주 요건 최소화: 실제 이주하지 않고도 혜택 가능 (국가별 상이)
- 자녀 교육, 유럽 자유 이동, 세제 혜택 등 다양한 부가효과
- 투자금은 부동산 등 자산으로 남아 리스크 분산 가능
- 세금 혜택: 일부 국가는 상속세, 재산세 등 세제 혜택 있음
포르투갈 골든비자 – 2024년 제도 개편
한때 가장 인기 있었던 포르투갈 골든비자는 2023년 10월을 기준으로 부동산 투자를 통한 골든비자 발급이 종료되었습니다.
부동산 투자자에겐 더 이상 매력도가 낮아졌지만, 기술 스타트업 투자, 창업형 이민으로 방향을 바꾸는 경우 여전히 유효합니다.
✅ 주요 변경 사항 (2024년 이후)
- 부동산 투자 불가
- 대체 옵션: 문화/기술/펀드 투자 중심 전환
- 최소 투자액:
승인된 투자펀드: €500,000
연구개발 프로젝트: €500,000
문화예술 후원: €250,000
스페인 골든비자 – 폐지 예정 (2025년 상반기)
스페인 정부는 2024년 말부터 부동산 중심 골든비자 폐지를 공식화했습니다.
이유는 주택 시장 과열, 가격 상승에 따른 시민 반발로, 2025년 중반부터는 부동산 기반 골든비자 제도는 폐지될 가능성이 매우 높습니다.
✅ 현행 제도 (2024년 기준 – 폐지 전)
- €500,000 이상 부동산 투자
- 유지 기간: 최소 5년
- 거주 요건 없음
- 가족 동반 가능
⛔ 예고된 변화
2025년 이후: 부동산 제외, 산업/고용 중심으로 개편 예정
그리스 골든비자 – 2024년 대폭 강화된 요건
그리스는 한때 €250,000의 저가 부동산 투자로도 골든비자가 가능했지만, 2024년부터 일부 지역은 투자 기준이 €800,000까지 상향되었습니다. 그래도 그리스가 여전히 유럽 내 가장 낮은 진입 장벽인 것 같습니다.
✅ 2025년 기준 투자 기준
- 아테네, 미코노스, 산토리니 등 인기 지역: €800,000 이상
- 기타 지역: €400,000 이상
- 투자 부동산은 단일 자산이어야 함 (분할 불가)
- 가족 동반 가능
- 거주 요건 없음
몰타 골든비자 – 여전히 안정적인 인기
몰타는 EU 국가 중에서도 시민권까지 노릴 수 있는 제도로 인기입니다.
하지만 금전적 조건이 가장 높은 편이며, 실질적 거주 요건이 존재합니다.
✅ 기본 조건 (2025년 기준)
- 정부 기부금 + 부동산 임대/매입 + 국채 투자 조합
- 총 비용: €750,000~1,000,000 수준
- 실거주 요건 있음 (12개월 이상)
- 영어 사용 국가로 교육 및 생활환경 우수
- 시민권 신청 가능 (단, 심사 엄격)
골든비자 투자 전 주의사항
1️⃣ 제도 변경 가능성
많은 국가들이 골든비자 제도를 축소 또는 폐지하려는 흐름을 보이고 있습니다. 투자 결정 전 최신 정보를 확인하고, 제도 종료 전 빠르게 신청해야 합니다.
2️⃣ 거주 요건 확인
거주 조건 없이 비자를 받을 수 있는 경우도 있지만, 시민권 신청 시에는 실거주 기간이 필요한 경우가 많습니다.
3️⃣ 세금 및 상속 계획
국제 부동산 투자는 현지 세법, 양도세, 상속세 등도 함께 고려해야 합니다. 특히 몰타, 포르투갈 등은 세금 혜택이 있지만, 전문가와의 상담이 필수입니다.
골든비자는 여전히 매력적인 옵션인가?
답은 “조건부로 예”입니다.
이전처럼 단순히 해외 부동산에 투자 또는 집을 사기만 하면 비자가 나오는 시대는 끝났지만, 여전히 특정 국가에서는 투자이민의 기회가 남아 있습니다.
특히 그리스와 몰타는 진입 장벽 대비 실속 있는 투자처로 평가되고 있으며, 포르투갈·스페인은 변화된 제도를 통해 스타트업, 문화, 기술 중심의 투자로 전환 중입니다.
2025년 현재, 골든비자는 ‘투자 + 이민’을 함께 고려하는 전략적 도구로 여전히 유효합니다. 다만, 변화 속도가 빠른 만큼 각국 제도와 최신 정보에 대한 꾸준한 업데이트와 전문가 상담이 필수입니다.
신중하게 계획해서, 부동산 수익과 글로벌 자유 이동성이라는 두 마리 토끼를 함께 잡으시길 바랍니다.
