모기지론의 의의
모기지론(mortgage loan)은 주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기저리로 주택구입자금을 빌리면, 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 이를 중개하는 기관에 팔아 대출자금을 회수하는 제도입니다. 중개 기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하게 됩니다. 일반대출이 만기가 될 매까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출할 때 얻은 저당권을 담보로 하는 증권을 발행해 유통하면 추가로 대출자금을 마련할 수 있는 특징이 있습니다. 보통 주택구입자금 대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데, 대출 기간은 30년이 일반적입니다. 최근에는 40년 만기 대출상품도 나오고 있습니다.
모기지론을 이용할 경우, 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(10년 이상, 고정금리)에 걸쳐 원금과 이자를 분할하여 상환하므로 통상적으로 집값의 30%만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다는 장점이 있습니다. 또한, 금융기관의 입장에서는 주택저당채권 매각, Swap, MBS 등을 통해 대출 보유에 의한 대손 발생 등 금리 위험이나 신용위험을 제거할 수 있는 장점이 있습니다. 우리나라는 모기지론을 한국주택금융공사의 보금자리론이라는 형태로 발행하고 있습니다. 공기업인 한국주택금융공사가 발행한 주택저당채권은 담보 능력이 확실한 부동산에 대한 담보권을 근거로 발행된 장기채권으로서 신용도가 높은 편입니다.
모기지론의 장점
모기지론의 장점은 주택저당채권 유동화에 참여한 은행이나 기관과 같은 대출금융회사는 물론, 주택저당증권 상품에 투자한 투자자에게 이익이 돌려주며, 증권 발행으로 조성된 자금이 모두 주택구입자금 대출, 중도금대출, 전세자금 대출, 임대아파트 건설 등에 이용됨으로써 일반 국민의 주거 안정과 재산형성에 크게 기여하게 됩니다. 개인 입장에서는 적은 초기비용으로 조기에 자기 집을 장만할 수 있는 수단이 생긴다는 장점이 있습니다. 주택담보대출의 담보인정비율은 70%로 집값의 30%만 마련하면 서민들의 내 집 마련이 가능해집니다. 또한 기존 주택담보대출이 3~5년에 원금을 상환해야 하는 조건이었던 것과 달리 모기지론은 15~40년의 대출 기간 원리금균등분할상환 또는 원금균등분할상환 조건입니다. 이러한 모기지론은 공적영역과 민간영역으로 구분되는데 공적영역에서는 한국주택금융공사랑 통해 공급하고 민간영역에서는 국민은행, 우리은행, 신한은행 등 시중은행을 통해 공급하고 있습니다.
모기지론의 종류
모기지론(주택저당증권)은 2가지로 구분할 수 있는데, 주거용 부동산을 대상으로 하는 ‘RMBS’(Residential Mortgage Backed Securty, 주택저당채권 유동화증권)와 상업용 부동산을 대상으로 하는 ‘CMBS’(Commercial Mortgage Backed Security, 상업용 부동산 저당채권 유동화증권)로 구별됩니다. 둘 다 부동산이 담보로 제공되는 대출채권이라는 점은 유사하지만, RMIBS가 주거용 부동산을 대상으로 하는 유동화증권이라고 한다면, CMBS는 다양한 신용등급을 지닌 상업용 모기지를 그룹으로 묶어 유동화한 후 투자자에게 판매하는 구조화채권이라는 점이 다릅니다.
RMBS는 주택 저당 대출의 건별 대출금액이 소액이므로 유동화자산의 차주 및 담보주택이 다수인 반면, CMBS는 건별 대출 규모가 큰 경우가 대부분이어서 유동화자산은 RMBS에 비해 상대적으로 소수의 차주와 담보물로 구성됩니다. RMBS는 차주로부터 회수되는 대출 원리금 상환액에 의해 유동화증권의 원리금이 상환되나, CMBS의 이자는 담보 부동산의 임대수익으로, 원금은 해당 부동산을 담보로 대출을 차환하여 상환하거나 부동산을 매각하여 상환됩니다. CMBS는 RMBS에 비해 조기상환 위험이 낮은데, RMBS는 주택담보대출의 특성상 유동화자산이 소액의 대출채권으로 구성되어, 조기 상환율이 시장금리의 변동 등에 민감하게 반응하기 때문에 만기단축 또는 연장위험에 노출됩니다.
유동화 증권과 구조화 증권이란?
- 유동화증권: 부동산, 유가증권, 매출채권, 주택저당채권 등과 같은 유ㆍ무형의 보유 자산을 기초로 하여 발행된 증권입니다. 자산유동화란 상대적으로 유동성이 낮으나 재산적 가치는 높은 자산을 담보로 증권을 발행하고 이를 유통하는 방법으로 해당 자산의 유동성을 높이는 금융기법이라고 볼 수 있습니다.
- 구조화 금융: 발행자 또는 자산의 소유자가 기존의 전통적인 금융 방법으로는 새로운 금융 수요를 충족시킬 수 없고, 리스크 관리도 제대로 이루어지지 않는 단점을 극복하기 위해서 고안된 금융 방법의 하나입니다. 구조화 금융이란 어떤 목적 달성을 위해 기존의 단순구조로 된 금융현상(자금의 조달과 운용)을 특정한 방법(유동화, 증권화, 파생상품 결합, 특수목적기구)을 활용하여 체계적으로 단계화시켜 고도의 금융구조로 변환시키는 것을 뜻합니다.