부동산금융의 탄생 배경
전통적으로 부동산시장과 금융시장이 별도로 존재하는 것처럼 부동산과 금융은 별개의 영역으로 자리매김하였지만, 대외 개방 및 금융시장의 변화로 부동산금융이라는 개념이 탄생했습니다. 1997년 말 IMF 외환위기를 지나면서 부동산가격이 폭락하고 고금리로 자금경색이 이루어지면서 부동산시장과 금융시장은 급격한 변화를 경험하였습니다. 이에 따라 발생한 금융기관의 부실자산 정리를 위하여 ABS, REITS 등 부동산 증권화 제도가 도입되는 등 부동산 금융이 대두하였습니다. 그때부터 부동산이 새로운 금융투자 수단으로 인식되기 시작했으며, 부동산금융의 개념도 대출 등 자금을 융통하는 재원 조달 외에 금융투자상품으로 확대되었습니다. 즉 기업 및 금융기관의 구조조정 추진과 매수자 우위 부동산시장에 대하여 안정이 요구되면서 부동산시장에 대한 규제 완화와 개방화 등으로 시장의 자율성이 제고되었습니다.
부동산 증권화에 대해서는 1998년 자산유동화 제도 도입 및 1999년 주택저당채권 유동화 제도를 도입하였고, 부동산투자금융에 대해서는 1998년에는 은행 신탁계정으로 부동산 투자하는 것을 허용, 2001년 부동산투자회사(RETTS) 제도 도입, 2004년 자본시장통합법(구 간접투자자산 운용업법)을 통해 부동산펀드가 도입되었습니다. 이러한 부동산금융의 정착은 부동산시장과 금융기관 및 자본시장 간의 연계를 강화해 부동산시장에 새롭게 패러다임을 도출하였다고 볼 수 있습니다. 부동산의 증권화, 유동화는 부동산시장과 금융시장을 통합시켰고, 이러한 통합으로 탄생한 부동산 금융은 부동산 시장의 회복과 자본시장의 활성화를 촉진하는 기폭제가 되었습니다.
부동산금융의 유형
부동산금융은 부동산과 연계된 자금흐름의 총칭으로써 부동산 대출금융, 부동산 증권화, 부동산 투자금융의 세 가지 유형으로 구분할 수 있습니다. 부동산 대출금융(loan)은 주택 등 부동산의 취득하고 개발하고자 하는 금융기관과 비금융기관의 대출로써 가장 전형적인 부동산금융을 말합니다. 부동산 증권화는 부동산을 보유한 사람이 보유부동산을 활용해서 자본 유동성을 확보하려는 금융기법을 말합니다. 유동화 증권은 크게 두 가지로 구분되는데 첫째는 부동산의 부채(debt) 부분인 대출금액을 상품화해서 채권(bond)형식으로 발행하는 부동산 저당 채권담보부증권으로 채권형 증권의 일종입니다. 둘째는 부동산의 순자본(equity)에다 간접적으로 투자하는 형식을 통해 소액투자로 대형 우량부동산에 투자할 기회가 주어지는 보통주의 형태인 부동산투자신탁으로 주식형 증권의 일종입니다.
부동산 투자금융은 부동산에서 발행하는 소득 및 자본이득을 추구하기 위해 투자기관과 민간이 행하는 부동산에 대한 투자를 말합니다. 부동산투자는 지분 투자와 저당투자로 구분할 수 있는데, 기업이 타인자본을 활용하는 경우 발행되는 부동산증권은 지분증권(equity Finance)과 부채증권(Debt Finance)으로 나눌 수 있습니다. 부동산금융에서 중요한 것은 자금의 확보, 대출채권의 유동화, 대출금리의 책정, 채권의 보전 등입니다. 부동산금융은 그 성격상 일반 상업적 금융과 조금 차이가 있습니다. 일반 상업금융은 대부분 단기 고금리이고 자금 회전속도가 빠른 데 반해, 부동산금융은 장기 저금리이고 자금의 회전속도가 느립니다.
부동산금융의 분류
재원 조달 방법에 따른 부동산금융 분류
(1) 부채금융
부채금융(debt financing)은 대출이나 회사채 등과 같이 타인자본을 조달하는 방법으로 저당금융, 신탁증서 담보대출, 주택상환사채, 회사채, 저당권 담보부 증권, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 다양한 방법이 있습니다. 저당금융(mortgage financing)은 가장 일반적인 부채금융방식으로 차입자가 금융기관에 부동산을 담보로 제공하면서 저당권을 설정하고 자금을 대출받는 방법입니다. 신탁증서 담보대출은 담보로 부동산을 신탁회사에 위탁한 후에 수익증권(담보 신탁증서)을 발급받아 금융기관으로부터 대출받는 방법입니다.
주택상환사채는 주택건설업자의 자금난 해소를 위해, 주택법에 따라 부동산 건설업자가 발행하는 채권입니다. 회사채(corporate bond)는 부동산회사가 자금을 모집하려고 발행하는 채권으로, 주택상환사채도 회사채의 일종이라 할 수 있습니다. 신도시 건설로 인해 자금난을 겪는 건설업체들의 부담을 덜어주기 위해 도입되었고 분당, 평촌, 산본 등지의 아파트에 적용되었습니다.
저당권 담보부증권(MBS)은 부동산에서 발생하는 미래의 현금흐름에 기초하여 자산담보부증권(ABS)을 발행하는 방법으로 자산의 종류가 주택담보대출(mortgage)인 경우입니다. 프로젝트 파이낸싱은 대규모 프로젝트를 진행하는 사업주가 설립한 별도의 프로젝트 회사가 프로젝트로부터 발생하는 장래의 현금흐름을 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 조달하는 장기금융 방법으로 비소구금융이 일반적입니다. 다만 우리나라의 부동산개발사업은 소구 금융이 적용되고 있습니다.
(2) 지분금융
지분금융(equity financing)은 기업에서 주식발행 등과 같은 방법으로 재원을 조달하는 방법으로 부동산 신디케이트, 조인트벤처, REITS, 공모 등 다양한 방법이 있습니다. 부동산 신디케이트는 부동산개발업자가 프로젝트를 수행하기 위해 일반 투자자로부터 자금을 모아 개발하는 부동산투자조합을 결성하는 방법입니다. 부동산투자회사(REITS)는 부동산투자회사법에 따라 주식을 발행하여 자금을 조달하는 방법입니다. 공모(public offering)는 부동산회사가 부동산투자 등을 목적으로 주식을 공모하여 자금을 조달하는 방법이고 유상증자도 공모에 해당하는 것으로 볼 수 있습니다.
재원 조달 목적에 의한 부동산금융 분류
(1) 주택금융
주택금융은 주택의 공급이나 수요와 관련된 금융으로 주택수요자와 공급자 모두에게 해당하지만, 오늘날에는 서민의 내 집 마련을 위한 금융으로 주택수요자를 위한 것으로 인식되고 있습니다. 따라서 주택금융은 주택구매를 쉽게 하기 위해서 통상적으로 장기저리로 대출됩니다.
(2) 건축 대부
주택공급을 확대하고 주택건설을 촉진하기 위해 주택건설업자의 건설 활동에 필요한 자금을 지원하는 공급자 금융입니다. 즉, 부동산개발업자나 건설업자가 자금의 수요자가 됩니다. 주택개발에 수반되는 사업위험이 크기 때문에 건축 대부(construction loan)의 대부 기간은 건축 기간에 국한되고, 대부 기간도 짧고 이자율도 상대적으로 높은 편입니다.