부동산의 유형을 나누는 기준
부동산은 분류하는 기준에 따라 해당 내용이 다양하게 바뀝니다. 부동산의 유형은 용도에 따라 주거용, 비주거용, 그리고 혼합형 부동산으로 나뉠 수 있습니다. 주거용 부동산은 주거 목적으로 사용되는 부동산으로는 독립주택, 다세대 주택, 아파트, 공동주택 등이 있으며, 비주거용 부동산은 주거 용도로 사용되지 않는 부동산을 의미합니다. 이는 상업용, 산업용, 숙박용, 레저용, 종교용, 문화용, 공공용 및 기타 부동산 등으로 분류될 수 있습니다.
부동산의 유형 1: 단독주택과 공동주택
주거용 건물인 주택은 세 대 구성원들이 장기간 독립적인 생활이 가능한 구조로 된 건축물 전체 혹은 일부와 그와 연결된 토지를 의미합니다. 주택은 주로 단독주택과 공동주택으로 분류됩니다. 주택의 건설은 단독주택이나 공동주택을 새로 지어 만들거나 확장, 개축, 재건축하거나 건물을 옮기는 것을 포함합니다. 단독주택은 한 세대가 독립적인 주거가 가능한 구조로 된 주택을 말합니다. 이는 다가구 주택, 다세대 주택, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 재가노인복지시설을 포함하며, 다중주택, 다가구 주택, 주택, 공관 등을 모두 포함합니다.
공동주택은 건물의 설비, 벽, 복도, 계단 등을 공동으로 사용하면서도 각 세대가 독립적인 주거생활이 가능한 구조로 되어있는 주택을 말합니다. 주택법에서는 아파트, 연립주택 및 다세대 주택을 공동주택으로 규정하며, 건축법에서는 공동주택의 형태를 갖춘 지역아동센터, 노인복지시설, 가정어린이집 및 원룸형 주택을 전부 포함하고 있습니다.
부동산의 유형 2: 아파트
아파트는 공동주택 중에서 5층 이상으로 이루어진 주택을 말합니다. 층마다 여러 개의 집으로 나누어 독립된 가구가 함께 생활하도록 만들어진 주거 형태입니다. 아파트는 주택도시기금의 지원 여부와 주거용으로만 사용되는 면적 등에 따라 크게 민간아파트, 국민주택, 그리고 임대 아파트 등으로 구분할 수 있습니다. 소유권 구분은 집합건물법에 따라 건물 부분별로 소유권이 분할되는 것을 의미합니다. 아파트는 세대마다 소유권이 구분되기 때문에 아파트 소유자들은 각자의 소유권을 가지며, 이를 ‘구분소유자’라고 합니다. ‘구분소유자’는 건물의 보존을 해치는 행위나 건물 관리 및 사용에 다른 구분소유자들의 이익을 침해하는 행위를 하여서는 안 됩니다. 주거용으로 분양된 부분에서는 구분소유자가 해당 공간을 주거용이 아닌 다른 목적으로 사용하거나 내부 벽을 철거하거나 훼손하는 행위를 할 수 없습니다.
아파트 관리는 공동주택관리법과 주택법에 따라 이루어집니다. 이 관련해서 관리비는 일반 관리비, 급탕비, 청소비, 난방비, 소독비, 승강기 유지비, 경비비, 홈 네트워크 설비 유지비, 수선 유지비 및 위탁관리 수수료 등 총 10개의 항목으로 주택법에서 규정합니다. 법에서 정한 사항 이외에는 관리비로 징수할 수 없으며, 장기수선 충당금과 안전진단 시행 비용은 별도로 징수되어야 합니다. 아파트의 입주자와 사용자들은 아파트의 유지 관리를 위해 필요한 관리비를 관리 주체에게 내야 하는 의무가 있습니다. 국토교통부의 공동 관리 정보 시스템을 통해 아파트 관리비의 47개 항목에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
부동산의 유형 3: 준주택
준주택은 주택 외의 건축물과 그에 딸린 토지로, 주거로 활용할 수 있는 시설을 말하는데, 이에 관한 규정이 주택법에서 이루어져 있습니다. 이러한 유형의 주택은 도시의 발전과 함께 사람들의 주거 스타일이 다양해지면서, 이에 맞추어 제도가 마련된 결과입니다. 준주택은 1~2인 가구의 증가와 고령화에 따른 주택 수요의 변화에 대응하기 위해 주택으로 분류되지 않지만, 주거로 활용할 수 있는 시설들을 활성화하기 위한 제도입니다. 이에는 기숙사, 고시원과 같은 바닥 면적의 총합이 500m² 미만인 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔 등이 포함됩니다. 노인복지주택은 단독주택이나 공동주택 등의 주택으로 분류되지 않는 주거복지시설 중 하나로, 노인복지법에서 정의하고 있습니다.
부동산의 유형 4: 도시형 생활주택
도시형 생활주택은 2009년부터 주택법에 따라 시행되기 시작했습니다. 도시 내에서 1~2인 가구의 증가와 서민의 주거 안정을 위해 필요한 지역에 빠르고 저렴하게 주거 공간을 마련할 수 있도록, 다양한 주택 건설 규칙과 부가 시설 설치 기준을 완화하거나 면제하는 방식이 도입되었습니다. 도시형 생활주택은 건축법적으로는 공동주택에 해당하지만, 건설 규칙을 완화하고 공급 절차를 간소화하여 주거 공급을 촉진하도록 디자인되었습니다.
도시형 생활주택은 법적으로는 도시 지역에서만 건축할 수 있으며, 주거용 면적이 85m² 이하인 300세대 미만의 국민주택으로 규정하고 있습니다. 이는 단지형, 연립주택, 그리고 원룸형으로 분류되는데, 주택 공급에 관련된 일부 규정에서만 입주자 모집 시기, 모집 공고와 내용, 공급 계약의 내용, 모집 승인 신청 및 승인 등이 적용되며, 주택청약 자격요건, 재당첨 제한 등의 규제는 적용되지 않습니다.
단지형 연립주택은 주거용 면적이 85m² 이하인 형태로, 주거 층은 4층 이하로 건축되며, 전체면적은 660m² 초과로 건축할 수 있습니다. 또한, 건축위원회의 심의를 받아 1개 층을 추가하여 최대 5개 층까지 건축할 수도 있습니다. 연립주택의 용도는 건축법상 공동주택으로 분류됩니다.
단지형 다세대 주택은 주거용 면적이 85m² 이하인 형태로, 주거 층은 4층 이하로 건축되며, 전체면적은 660m² 이하로 건축됩니다. 마찬가지로 건축위원회의 심의를 받아 1개 층을 추가하여 최대 5개 층까지 건축할 수 있습니다. 다세대 주택의 용도도 건축법상 공동주택으로 분류됩니다.
원룸형은 세대별 주거용 면적이 50m² 이하로, 독립된 주거 공간을 위해 욕실과 부엌을 포함하며, 30m² 이상이면 2개의 공간으로 나눌 수 있습니다. 다만, 지하에 원룸을 건축하는 것은 허용되지 않습니다. 원룸형 주택의 용도는 건축법상 공동주택에 해당하지만, 주택법에서 정한 감리 대상에는 포함되지 않으며, 복리시설 설치 규정과 관련된 일부 규칙도 적용되지 않습니다.
하나의 건축물 내에서는 도시형 생활주택과 그 외의 주택을 함께 짓는 것이 불가능하며, 단지형 다세대 주택과 도시형 생활주택 역시 함께 건축할 수 없습니다. 다만, 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형과 기숙사형 주택을 함께 건축해도 되며, 단지형 다세대 주택을 제외한 다른 주택들도 함께 건축할 수 있습니다.
부동산의 유형 4: 상업용 부동산
상업용 부동산은 일반적으로 수익을 창출하고 자본 수익의 가능성이 있는 자산을 지칭합니다. 주로 도시 내 필요한 지역에 신속하고 비용 효율적인 주거를 제공하며, 이는 주거용 부동산과 차이가 있습니다. 이러한 상업용 부동산은 주택으로부터 기대되는 미래 소득에 따라 가치가 결정됩니다. 상업용 부동산은 업무 시설인 업무용 빌딩, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 문화 및 집회시설, 위락시설 등과 주택 겸용의 소형점포, 시장 등으로 건축법상 용도에 따라 나눌 수 있습니다.
부동산 정책과 시장 정보, 수요 충족을 위해 상업용 부동산에 관한 시장 정보가 조성돼 있는데, 이 정보는 수요층에 따라 다양하게 변화하고 있습니다. 상업용 부동산 자금조달은 부동산 개발, 건설 금융 및 상업용 주택담보대출 금융 두 단계로 나누어집니다. 부동산 개발 및 건설금융은 단기적인 자금 조달을 위한 것으로, 건물이 완공되면 상업용 주택담보대출 금융으로 전환됩니다. 안정화된 건물에서는 운영을 위한 장기금융인 상업용 주택담보대출 금융으로 변경됩니다.
투자자와 임대인은 투자 여부를 결정하고 투자 성과를 평가하기 위한 지표가 필요합니다. 사용자와 임차인은 사무 및 업무 공간을 확보하기 위한 지역별 공실률, 관리비, 임대료 공급 동향과 관련된 정보가 필요합니다. 과세 평가 기관과 감정평가사는 가격 평가를 위한 기초 자료로 공실률, 임대료, 관리비, 영업 비용, 자본 지출 등 수입 및 비용과 관련된 정보가 있어야 합니다. 정책 입안자는 적절한 정책을 수립하기 위해 상업용 부동산 시장에 필요한 지표를 활용합니다.
상업용 부동산에 관한 관심은 국내 부동산 투자의 증가와 함께 영향을 받아왔으며, 컨설팅 업체들이 자사 사옥 관리와 투자 컨설팅 목적으로 설립되었습니다. 업무용 빌딩 및 상업 관리를 중심으로 하는 교보리얼코, 신영에셋, 젠스타, LG 서브원 등의 민간기관이 활동하고 있습니다.
매장용 부동산은 상업 활동에 사용되는 부동산으로, 주로 부동산 중개업체를 통해 거래됩니다. 보통 ‘상가’라고 불립니다. 이러한 부동산에는 개별 상가 건물이나 대규모 상가인 할인점, 쇼핑센터, 백화점, 전문점 등 다양한 종류의 상가가 포함됩니다. 매장용 부동산은 입지, 규모, 업종, 업체 등에 따라 근린상가, 아케이드 상가, 단지 내 상가, 일반상가, 지하상가 등으로 구분됩니다.
부동산 유형 파악의 중요성
부동산의 다양한 유형과 분류에 대한 이해는 부동산 시장 및 거래에 필수적입니다. 주거용, 비주거용, 혼합형 부동산으로의 용도별 분류는 부동산의 본질적 특성과 활용 목적을 구분하는 중요한 요소입니다. 주거용 부동산은 주거 목적으로 사용되며, 다가구 주택부터 아파트까지 다양한 형태로 나타납니다. 비주거용 부동산은 주거에 사용되지 않는 부동산으로 상업용, 산업용, 숙박용, 여가용 등으로 분류됩니다. 이러한 부동산 유형들은 정책, 시장 동향, 투자 등 여러 관점에서 중요한 역할을 합니다. 유형마다 자세한 정보와 특징을 이해하고 이를 기반으로 한 결정은 부동산 거래 및 투자에서 중요한 역할을 하게 될 것입니다.