부동산자산 유동화의 개념
부동산자산 유동화는 금융기관 또는 기업이 보유하는 자산(부동산, 신용카드 할부금을 채권, 매출채권, 유가증권, 저당권 등)과 같이 유동성은 떨어지지만, 재산 가치는 높은 유형이나 무형의 자산을 기초로 하여 자산유동화증권을 발행하는 방법으로 부동산 자산의 유동성을 높이는 행위를 말합니다. 부동산 자산을 유동화하는 이유는 자산보유자의 파산위험으로부터 자산만을 분리하여 자금을 조달하므로 조달 비용을 절감할 수 있고, 금융기관의 경우 위험자산을 매각하는 효과를 얻을 수 있으므로 재무구조를 개선하는 효과가 있습니다. 이처럼 부동산 자산의 유동화를 기초로 하여 발행되는 수익증권을 자산유동화증권이라 합니다. 부동산 자산을 담보로 하여 발행되는 증권이라는 의미에서 자산담보부증권이라고도 하고, 채권의 형태로 발행되어 자산유동화채권이라고도 칭합니다.
이들은 자산담보부채권을 발행하는 등 많은 방법을 동원해 기관 및 일반투자자들에게 판매하고, 투자자들은 만기 때까지 채권에 표기된 금리만큼의 이자수익을 얻고, 만기가 되면 원금을 돌려받습니다. 유동화전문회사는 법정 업무 외에 다른 업무를 할 수 없으며 직원 고용이 불가능한 형식적 회사(paper company)로 도관(conduit)의 역할을 하며, 이 과정에서 자산관리나 매각 등을 통해 투자 원리금을 상환하기 위한 자금을 마련하고, 이 작업이 끝나면 자동으로 해산됩니다.
부동산자산 유동화의 방법: 저당권
부동산 자산을 유동화하는 방법에는 저당권이 있습니다. 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통하게 되는 것을 부동산 저당권의 유동화라고 하는데 부동산의 저당권을 다시 유통해서 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 말합니다. 이는 채무자에게 자금을 대출한 후 금융기관이 보유하게 되는 모기지(mortgage)에 대해서 유동성을 부여하는 제도로서, 대출 재원을 확대해 자금 수요자에게 더 많은 자금공급 혜택을 부여하고, 투자자에게는 다양한 종류의 금융상품을 제공하게 되며 대출기관에는 자금의 단기 조달 혹은 장기 운영에 따르는 문제를 해결할 수 있게 마련된 제도입니다. 저당권 유동화는 1차 주택저당채권 시장에서 발생한 주택저당채권을 가공하여 2차 주택저당채권 시장을 통하여 투자자에게 매각함으로써 지속해서 충분한 주택자금을 공급할 수 있게 하는 데 의의가 있습니다.
기대효과로는 ① 주택금융이 확대 공급됨으로써 주택건설이 촉진됩니다. ② 비주택 부문의 여유자금을 주택 부문으로 유입하여 주택자금의 조성 확대와 주택금융 공급 규모를 키울 수 있습니다. ③ 주택금융기관에 대한 자금 대출의 고정화 현상을 완화하여 금리변동 및 유동성의 위험을 피할 수 있게 됩니다. 수요자의 자금획득이 용이하다. ⑤ 주택 투자가의 입장에서도 다양한 자금의 이용이 가능해집니다.
부동산자산 유동화 시장
(2) 1차 저당시장
부동산자산을 유동화하는 시장으로는 1차 저당시장과 2차 저당시장이 있습니다. 1차 저당시장은 저당 대출을 원하는 수요자와 저당 대출을 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말합니다. 각종의 1차 저당 대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반수요자와 부동산을 공급하고자 하는 건설업자에게 저당을 설정하고 자금을 대여하고 있습니다. 1차 저당 대출자들은 설정된 저당을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유가 없을 경우에는 2차 저당시장에 팔기도 합니다. 1차 저당 대출자로는 저축대부조합, 상업은행, 상호저축은행, 생명보험회사, 저당은행 등이 있습니다.
(3) 2차 저당시장
2차 저당시장은 저당 대출채권을 만료할 때까지 대출기관이 보유하지 않고 저당 대출채권이 채권시장에서 매매 및 유통되는 시장을 말합니다. 즉, 대출기관이 차입자에게 주택자금을 대출해주고 획득한 저당 대출채권을 만료할 때까지 보유하지 않고 채권시장의 투자자에게 매각하거나 또는 보유 중인 저당 대출채권을 담보로 새로운 채권을 발행함으로써, 저당 대출채권이 유통되는 시장을 의미합니다. 그 구체적인 방법으로는 ①저당권 자체를 피 담보권과 분리하여 저당권만을 유통하는 것과 ②저당권과 함께 피담보채권을 담보로 하여 새로운 증권, 즉 저당권부채권을 발행하여 유통하는 것이 있습니다. 1차 대출 기관들은 2차 저당시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달합니다. 2차 저당시장은 저당 대출을 받은 원래 저당 차입자와 아무런 직접적인 관련이 없습니다. 즉 주식같이 발행자와 상관없이 공개시장에서 자유롭게 교환되는 것과 같습니다.
2차 저당시장은 저당의 유통화에 결정적인 역할을 합니다. 만약에 이 같은 2차 저당시장이 없다면 1차 대출기관은 자금이 고갈되어 더 이상 저당 대출을 할 수 없게 될 것입니다. 2차 대출 기관들도 저당 패키지를 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고, 자금의 여유가 없을 때는 투자자에 팔기도 합니다. 이를 통해 부동산시장 참여자의 수를 증가시켜 정보가 가치에 반영되는 속도를 빠르게 하여 부동산시장을 보다 효율적으로 만들고 있습니다. 우리나라에서는 한국주택금융공사가 2차 저당대출기관의 역할을 하고 있습니다. 한국주택금융공사는 은행이나 금융기관으로부터 주택저당채권을 사들이고, 이를 기초로 주택저당증권을 만들어서 이를 기관투자자나 일반투자자에게 판매하여 다시 필요한 주택자금을 조달합니다.
참고) 부동산 자산 유동화가 만들어낸 ‘FIRE 산업’
FIRE 산업은 1982년 ‘워싱턴포스트(Washington Post)’에서 처음 언급한 용어로 금융, 보험, 부동산을 융합한 산업의 총칭으로 연기금의 주된 투자 대상인 오피스 마켓 등에서 두드러지게 나타나고 있습니다. 특히 부동산금융이 대두되면서 REITS, 자산 운용시장을 비롯한 금융시장과 부동산시장의 융합 현상이 가속화되면서 21세기 세계 경제 및 국가 경제를 주도해 나가는 산업으로 전망되고 있습니다.
부동산금융은 부동산과 금융이 융합된 산업 분야의 총칭으로써 일정한 자금을 확보하여 부동산 수요자와 공급자에게 대출해 줌으로써 부동산 구입을 쉽게 하고, 공급을 확대하는 일종의 특수한 형태의 금융을 말합니다. 부동산담보부 채권 및 순자본금융(Debt Finance & Equity Finance)과 개발 및 기업금융(Project Finance & Corporate Finance)으로 분류되며, 한국은 외환위기 이후 부동산투자가 자본이득 중심에서 현금흐름 중심으로의 전환과정에서 부동산 증권화와 유동화가 부동산금융 관련 산업을 크게 성장시켰습니다. 부동산의 증권화와 유동화는 부동산시장과 자본시장 간의 통합을 급격히 진전시켰고, 이러한 통합은 다시 자본시장과 부동산시장의 회복 및 활성화를 촉진했으며, 금융기관의 주택담보대출 확대, 리츠 및 부동산펀드, 부동산자산 운용의 활성화 등으로 주택금융을 비롯한 부동산금융시장은 지난 몇 년 사이에 양적으로나 질적으로나 모두 성장하였습니다.