부동산 공급의 개념
부동산 공급은 특정 기간 생산자가 시장에 제공하려고 하는 부동산의 양을 나타내는 개념입니다. 이것은 가격과 관련하여 공급자가 팔기로 의도한 상품의 양을 말합니다. 부동산 시장 분석을 위해 측정되는 공급량은 판매하고자 하는 부동산의 양을 보유한 공급자들이 일정 기간 특정 가격 수준과 같은 조건에서 판매하려는 양을 나타냅니다.
부동산은 생산에 시간이 걸리기 때문에 공급과 판매 사이에는 시간적 차이, 즉 공급 시차가 있습니다. 따라서 부동산은 단순히 생산 의도만으로 공급되는 것이 아니라, 준공된 후에 시장에 판매할 수 있는 상태로 존재해야 합니다. 주택의 경우, 생산에서 판매까지의 시간 차이, 공급 시차가 존재하며, 이는 주택 시장에서 중요한 역할을 합니다. 주택 시장 분석에서는 공급 시차를 고려하여 단기와 장기 공급량을 구분합니다.
부동산 공급의 유량과 저량이란?
저량(stock)은 특정 시점에서의 재화 양을 나타내는 개념으로, 경제 조직이나 개체 등이 특정 시점에서 소유하거나 존재하는 재화의 총 양을 의미합니다. 반면에 유량(flow)은 일정 기간 어떤 곳으로 흐르는 양을 나타내며, 경제학에서는 수요량과 공급량을 일정 기간의 유량으로 간주합니다. 부동산 공급량을 이해하기 위해서는 이러한 유량과 저량 개념을 고려해야 하며, 공급량은 특정 시점의 주택 재고량과 특정 기간 판매하려는 주택의 양을 고려하여 측정됩니다. 공급량에 영향을 미치는 요인은 다양하며, 이러한 요인들을 공급 결정 요인이라고 합니다.
유량(flow)이란?
- 특정 기간에 측정되는 양을 나타내는 용어로, 경제학에서 일반적으로 수요량과 공급량은 유량(flow)의 개념으로 여겨집니다.
- 부동산 수요량은 구매 능력을 갖춘 개인들이 특정 기간 원하는 양을 구매하고자 하는 양을 나타냅니다. 이때 특정 기간 구매하고자 하는 양을 고려하기 때문에 이것은 유량(flow)의 기간으로 볼 수 있습니다.
- 부동산공급량은 부동산 생산자들이 특정 기간 내에 판매하고자 하는 부동산 양을 나타냅니다. 이 양 또한 특정 기간 판매하고자 하는 양으로, 이것은 유량(flow)의 개념으로 간주합니다. 주택 구매에는 특정 기간이 필요하므로 보통 수요나 공급량은 어떤 기간 동안 판매하려는 양을 나타내는 유량(flow) 개념으로 명확히 표현됩니다.
- 부동산시장을 분석할 때 측정되는 유량(flow)으로는 다양한 요소가 있습니다. 이에는 신규주택의 수요량, 신규주택의 공급량, 아파트 생산량, 주택 거래량, 임대료 수입, 지대 수입, 연간 이자 비용, 순영업소득, 당기 순이익, 가계소득, 그리고 근로자의 임금 등이 포함됩니다.
저량(stock)이란?
- 특정한 일정 시점에서 측정되는 수량을 가리키며, 저량(stock)은 항상 변하는 양이므로, 예를 들어 6월 말을 기준으로 하거나 다른 특정 시점을 명시해야만 그 의미가 명확해집니다.
- 보통 부동산 시장을 분석할 때 측정되는 저량(stock)으로는 주택 재고량, 실물 자산 양, 부동산 투자 회사의 순자산 가치, 가계의 자산, 도시 인구 규모 등이 포함됩니다.
부동산 공급 곡선과 변화 곡선
공급곡선은 경제학에서 상품의 가격과 공급량 간의 관계를 나타내는 그래프로, 일반적으로 가격이 오르면 공급량도 늘어나기 때문에 이 그래프는 우상향하는 정비례 그래프 형태를 보이게 됩니다.
(1) 토지의 물리적 공급곡선
토지는 부증성 때문에 공급이 제한되므로 가격에 대한 토지의 물리적 공급곡선은 수직으로 형성됩니다(완전비탄력적). 이러한 이유로 물리적 공급량은 수요 변화에 즉각적으로 대응하지 못합니다.
(2) 토지의 경제적 공급곡선
토지는 ‘용도의 다양성’이라는 인문적인 특성 때문에 경제적 공급이 가능합니다. 이것은 토지의 개발, 토지 이용의 집약화, 공법적 규제에서의 용도 전환 등과 같은 용도 측면에서의 증가를 의미합니다. 그러므로 특정 용도의 토지인 택지 같은 경우 경제적으로 공급량을 늘릴 수 있으므로, 가격에 대한 경제적 공급곡선은 상승합니다(탄력적).
부동산 공급의 변화와 공급량의 변화
공급의 변화: 공급의 변화란 해당 상품의 가격 외부에서 발생하는 요인으로, 공급 곡선 자체의 이동을 나타냅니다. 예를 들어 건설 비용이 상승하면 공급 곡선이 그 자체로 아래로 이동합니다.
공급량의 변화: 이것은 특정한 공급 곡선 위에서 한 점의 이동을 의미하며, 다른 조건이 고정된 상황에서 해당 상품의 가격 변화가 그 상품의 공급량을 변화시키는 것을 의미합니다.
부동산 공급의 결정요인
부동산공급에 영향을 미치는 결정적인 요소들은 부동산시장에서 부동산공급량을 결정하는데 관련된 것입니다. 이러한 공급 결정 요소들에는 부동산 가격, 건설 비용, 기술 수준 등 여러 가지가 포함됩니다. 이 중에서 해당 부동산의 가격은 공급량을 변화시키지만, 부동산 가격 이외의 공급 결정 요소들의 변화는 부동산 ‘공급의 변화’를 가져오며 ‘공급량의 변화’가 아니므로 공급 곡선 자체의 이동을 발생시킵니다.
- 건설 비용: 건설 비용의 상승은 공급 원가를 증가시켜 공급량을 줄일 수 있습니다. 주택시장에서는 주택 건설에 필요한 토지, 건축 자재, 인력, 자본 등 다양한 요소가 관련되며, 이들 각각의 가격 상승은 공급을 감소시킬 수 있습니다.
- 기술 수준: 생산 기술과 같은 기술 수준의 향상은 공급 원가를 낮추어 공급을 증가시킬 수 있습니다.
- 세금: 공급자에 대한 세금이 부과되면 공급이 줄어들 수 있습니다.
- 금리: 자금의 이자율이 상승하면 자금 조달 비용이 증가하여 공급이 감소할 수 있습니다.
부동산 공급의 가격탄력성과 특성
특정 상품의 가격이 어떻게 변하는지에 따라 해당 상품의 공급량이 얼마나 변하는지를 나타내는 지표로, 일반적으로 이것을 공급의 탄력성이라고 합니다. 이것은 공급의 가격탄력성을 나타내는 것으로, 공급량의 변화율을 가격변화율로 나눈 값입니다.
주택 공급은 주로 토지와 같은 생산 요소에 의존합니다. 토지는 짧은 기간에는 공급이 제한되고 조절이 어렵지만, 장기적으로는 경제적인 공급 조절이 가능합니다. 주택 신축 시장에서 주택을 공급하는 데 걸리는 시간이 길면 공급의 가격 탄력성이 낮고, 시간이 짧으면 공급의 가격 탄력성이 높습니다.