부동산 서비스업이란?
부동산 서비스업은 부동산 거래와 관련된 다양한 서비스를 제공하는 업종으로, 주요 활동으로는 부동산 매매, 임대, 평가, 중개 등이 포함됩니다. 부동산 중개사와 부동산 업무 전문가들은 구매자와 판매자 사이의 거래를 중재하며, 적절한 부동산을 찾아내고 절차를 원활하게 진행시키는 역할을 수행합니다. 부동산 평가사는 부동산의 가치를 정확하게 평가하여 시장 가격을 결정하며, 투자 및 대출 결정에 기여합니다. 또한, 부동산 관리사는 임대용 부동산을 관리하고 유지보수를 책임지며, 임대인과 임차인 간의 원활한 관계를 유지합니다. 이 외에도 부동산 컨설팅, 법률 서비스, 시장 조사 등 다양한 부동산 관련 서비스가 제공되며, 부동산 시장의 안정성과 성장 가능성으로 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다.
부동산 서비스업의 종류
부동산 서비스업은 다양한 분야에서 고객들에게 부동산 관련 전문 지식과 서비스를 제공하는 다채로운 업종들로 구성되어 있습니다. 이 업종들은 부동산 시장의 다양성과 복잡성에 대응하며 고객의 다양한 요구를 충족시키는 역할을 합니다. 이 외에도 부동산 시장 조사와 분석, 부동산 교육 및 훈련 등 다양한 업종이 있어 부동산 시장의 복잡성과 변화에 대응하며 고객들에게 종합적이고 전문적인 서비스를 제공하고 있습니다. 이렇게 다양한 부동산 서비스 업종은 고객의 다양한 Bedürfnisse를 충족시키며 부동산 시장의 더욱 발전된 생태계를 형성하고 있습니다.
부동산 서비스업 종류1: 부동산 중개업
부동산 중개업은 ‘공인중개사법’에 근거하여 타인의 부동산 거래를 중개하고 중개 수수료를 받는 업종입니다. 공인중개사 자격이 필요하며, 부동산학개론, 민법, 토지공법, 부동산 중개 등의 이론적인 지식이 요구되는 활동을 수행합니다. 공인중개사법에서는 부동산 중개업을 다음과 같이 정의하고 있습니다: ‘중개업은 다른 사람의 의뢰로 일정한 보수를 받고 토지, 건물 및 기타 재산권, 물권에 관한 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대 및 기타 권리에 대한 득실 또는 변경에 관한 행위를 중개하는 업무’를 의미합니다. 2006년부터는 법률이 개정되어 경매 입찰 대행 및 대리 신청 역시 공인중개사의 업무 범위에 포함되었습니다.
부동산 서비스업 종류 2: 감정평가업
감정평가는 토지나 부동산의 경제적인 가치를 결정하고 그 결과를 통화로 표시하는 과정을 의미합니다. 감정평가 업무는 ‘감정평가법’에 기반하여 타인의 의뢰를 받아 대상 부동산의 가치를 평가하고 그에 대한 보수를 받는 업종을 지칭합니다. 이는 부동산 거래나 관리가 필요한 경우, 전문가에게 의뢰하여 정확한 가치 평가를 받아서 거래 당사자들 간의 이해를 촉진하고 거래와 관련된 문제를 미연에 방지할 수 있는 방법입니다.
감정평가 업무를 수행하려면 감정평가사 국가시험에 합격하여 자격을 획득한 후 실무 경험을 쌓아 국토교통부에 등록해야 하며, 한국부동산원(구한국감정원), 감정평가법인, 개인 사무소, 금융기관, 공기업, 민간기업 등에서 전문 자격을 가진 전문가로서 활동할 수 있습니다. 감정평가 산업은 1972년 제도 도입 이래로 부동산 시장을 중심으로 성장하며, 적정 과세, 공정 보상, 담보 평가 등 다양한 업무를 수행하는 중요한 산업 분야로 발전하고 있습니다.
부동산 서비스업 종류 3: 부동산관리업
부동산 관리업은 대규모의 부동산인 공동주택 단지나 빌딩과 같은 재산을 전문적인 지식과 조직으로 관리하는 작업을 계약에 따라 대행하고 그 대가를 받는 업종입니다. 주택관리사들은 공동주택의 관리를 담당하며, 이는 ‘주택법’과 ‘공동주택관리법’에 기반을 두고 있습니다. 특히 아파트 단지와 같은 크기의 관리에는 주택관리사 자격이 요구되며, 건축 구조와 공동주택 운영에 대한 이론과 실무에 대한 지식이 필요합니다.
주택관리사들은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 운영, 관리, 유지보수 등을 수행하며, 입주자의 권익을 보호하기 위해 노력합니다. 공동주택의 공동 부분 및 복리 시설과 같은 공용시설의 유지 및 안전 관리를 담당하고, 관련된 경비를 관리하며 공동시설과 환경을 유지하고 관리하는 역할을 수행합니다. 또한 공과금 결제와 관리비 징수와 같은 회계 업무도 담당하며, 노인정이나 어린이 놀이터와 같은 부가 시설의 관리, 주민의 안전 및 입주 퇴거에 관련된 업무도 수행합니다.
전기 기술, 경리, 경비, 청소 등의 업무를 지휘하고 감독하며, 이들의 업무와 인력 관리를 담당합니다. 대규모 공동주택이나 빌딩은 복잡한 시설과 전문적인 지식이 필요한 장비 등으로 이루어져 있어, 이를 전문가에게 맡겨 효과적으로 관리하는 것이 중요합니다.
부동산 서비스업 종류 4: 부동산컨설팅업
부동산 컨설팅은 의뢰인이 필요한 종합적인 부동산 정보를 조언 또는 권고 형태로 제공하는 활동입니다. 부동산 업종은 개발, 재산 관리, 경매, 운영, 취득, 중개, 처분, 부동산 세무 및 자금조달, 법률 등 다양한 영역으로 분산되어 있습니다. 그러나 부동산 컨설팅은 이 모든 기능을 부분적으로 또는 종합적으로 다루며, 이들 간에 유기적인 자문과 상담을 수행하는 것을 의미합니다.
부동산 권리 분석사, 부동산 경매 분석사, 빌딩 관리사, 분양 상담가, 부동산 투자 컨설턴트 등의 자격을 갖춘 자들은 부동산의 다양한 전문 분야를 다루며, 부동산 컨설팅 영역에 포함될 수 있습니다. 그러나 이러한 자격은 영리를 추구하는 민간 기관이나 소규모 단체에서 수행되며, 공적인 자격 인증 수준에는 미치지 못합니다.
컨설턴트 자격 인증은 부동산 상담업을 영위하거나 사회적으로 인정받는 부동산 관련 기업을 대상으로 교육과 연수 과정을 이수한 사람에게 부여됩니다. 그러나 이는 국가에서 공인하는 자격은 아닙니다. 부동산 컨설팅 교육을 제공하는 기관으로는 한국 부동산 개발 협회, 한국 부동산 투자자문 협회, 한국 공인 중개사 협회, 한국 감정평가사 협회, 한국 리츠 협회, 한국 능률 협회, 한국 생산성 본부 등 20여 개의 기관이 있으며, 이들은 사업성 분석, 개발 등의 전문 분야에 대한 고유한 교육과정을 운영하고 있습니다.
국내에서 활동 중인 부동산 상담 업체는 주로 소규모 기업이 많아서 시장 규모를 파악하는 것이 어려운 일이지만, 통계청에 따르면 부동산 업종은 총 160,152개의 사업체와 총 520,591명의 종사자가 있습니다. 이 중 부동산 컨설팅을 포함하는 부동산 자문 및 중개 업체는 총 99,299개의 사업체와 총 153,883명의 종사자가 있는 것으로 조사되었습니다.
부동산 서비스업 종류 5: 부동산금융업
부동산 금융 업계는 부동산을 담보로 삼아 금융 활동을 수행하는 분야로, 주택 문제 해결을 위해 낮은 이율의 부동산 자금을 장기적으로 조달하여 주택 공급을 확대하고 주택 건설용 토지를 합리적으로 조성하며 관리하는 노력을 의미합니다. 이는 토지의 개발 및 개량, 주택과 관련된 사업에 자금을 대여하고 관리하는 특수 금융 활동을 포함합니다.
한국에서 주택 담보 대출이 큰 비중을 차지하는 이유는 외환 위기 시기에 기업 대출이 부실화되면서 금융 기관이 파산 위기에 처한 상황에서 소비자 금융 형태로 주택 담보 대출이 중요해진 것입니다. 이로 인해 부동산 금융 업계는 외환 위기 이후 저금리 환경에서 주택 및 상업용 부동산 시장의 번성과 간접 투자 상품 증가, 부동산 개발 금융 (PF 대출) 확대 등의 선순환 구조로 큰 성장을 이루었습니다. 주택 투자에 대한 신화도 존재하지만, 주택 담보 대출은 대부분 변동 금리 대출로 금리 변동 위험을 소비자에게 전가하는 구조이며, 대출 대비 비율(LTV)을 낮게 유지하여 담보 대출 채권이 부실 가능성이 낮아 금융 기관에서 안정적인 자산으로 인식되었습니다.
한국의 부동산 금융 기관은 한국 주택 금융 공사 (주택 담보 대출), 한국 농어촌공사 (농지 담보 대출), 한국자산관리공사, 주택도시보증공사 등의 공공기관과 권원 보험, 신용평가 회사, 신탁 회사, 부동산 투자회사 (리츠), 생명 보험 회사, 주택 저당 대출 기관, 시중 은행 및 제2금융 기관 등이 포함됩니다. 주택 저당 증권은 주택 담보 대출 채권을 유동화 기관에 판매하고 이를 기초로 발행되는 수익증권입니다. 주택 저당 대출 채권의 유동화는 주로 한국 주택 금융 공사가 주도하고 있습니다.
부동산 간접투자 상품에는 신탁, 리츠(REITs), 부동산펀드 등이 포함됩니다. 부동산펀드는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 직접 투자하거나 부동산 관련 대출, 부동산 관련 유가증권 또는 부동산 권리 등을 운용하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 투자 신탁 상품입니다.
부동산펀드의 경우 투자 기간이 상대적으로 길어 중도 환매가 어렵기 때문에 투자자의 유동성을 확보하기 위해 증권시장에 상장될 수도 있습니다. 이는 리츠와 유사한 점이지만, 부동산펀드는 상장 또는 등록되는 증권이 수익증권이며, 리츠(REITs)는 주식의 형태입니다. 부동산 펀드가 부동산 침체기에도 성장세를 보이는 이유는 국내 수익형 부동산을 처분하는 외국 투자자들과 저금리 시기에 자금을 운용해야 하는 기관투자가의 의도가 맞물려서입니다.
부동산펀드는 자산 운용 회사들이 국민연금, 군인공제회 등 연기금이나 보험과 같은 기관투자자로부터 상당한 자금을 받아 사무용 빌딩, 백화점, 호텔, 주차장 등의 수익형 부동산을 인수하여 수익을 창출합니다. 임대료나 부동산 재매각에서 얻은 이익을 기반으로 투자자에게 일정한 수익을 분배하는 사모 형태의 부동산펀드가 일반적입니다. 부동산펀드와 리츠(REITs)는 비슷한 면이 있으며, 투자자로부터 자금을 모아 운영하고 수익을 분배하는 점에서 유사하지만, 소관 부처와 규제 방식이 다르기 때문에 이를 “이란성 쌍둥이”로 비유할 수 있습니다. 리츠가 먼저 도입되었지만, 부동산펀드의 시장 규모가 더 큽니다.
부동산 서비스업 종류 6: 권원보험업
하나의 부동산을 대상으로 많은 사람들이 관여하게 되는 경우, 결함의 존재 여부를 조사하고 확인한 후 일정한 수수료를 받는 활동을 권리분석 업이라 칭하며, 부동산의 소유권을 보증하고 수수료를 받는 업을 권원보험업이라고 부릅니다. 권원보장보험은 부동산을 구매할 때 발생하는 권리들에 대한 보증 수단으로, 해당 권리에 대한 지불을 나타냅니다. 부동산만이 권원보장보험의 적용 대상이며, 유동산은 권원보장보험에는 포함되지 않습니다. 다른 보험과 달리 권원보장보험은 이미 존재하는 결함에 대한 보험 가입을 의미합니다. 보험료는 보상 금액에 따라 보험 가입 시 결정됩니다.
권리분석 활동은 미국에서 시작된 것으로, 부동산의 소유권의 진실성과 법적 가치를 전문가가 분석하고 판단하는 활동입니다. 부동산 매수자는 소유권의 결함 여부를 확인하기 위해 의뢰하고, 권원보험회사는 전문 권리분석 전문가에게 권리 상태를 조사하여 소유권 결함이 없음을 최종적으로 판정하게 됩니다. 이로 인해 매수자는 대상 부동산을 안심하고 구매할 수 있습니다. 권원보험은 소유권의 결함 및 부담과 같이 등기부에는 나타나지 않는 위험을 대비하여 부동산 소유권을 보장하는 역할을 하며, 일종의 보증보험으로 볼 수 있습니다.
부동산 서비스업의 미래 전망
부동산 서비스업의 미래 전망은 기술과 변화의 영향을 받아 더욱 혁신적으로 발전할 것으로 예측됩니다. 디지털 기술의 도입으로 부동산 중개와 거래 과정이 온라인으로 진화하며 효율성과 투명성이 증대될 것으로 기대됩니다. 가상 현실(VR) 또는 증강 현실(AR)을 활용한 부동산 투어와 시뮬레이션은 구매자와 임차인이 부동산을 실제로 체험하는 데 도움을 줄 것입니다. 또한, 블록체인 기술은 거래의 안전성과 신뢰성을 강화하며 부동산 소유권 관리 등 다양한 측면에서 혁신을 이끌 것입니다. 지속 가능한 도시 개발과 환경친화적인 부동산 투자의 중요성이 커지면서 ESG(환경, 사회, 지배구조) 요소가 부동산 시장에서의 결정적인 역할을 할 것으로 전망됩니다. 미래에는 지능형 건물과 스마트 도시 개발에 관련된 기술과 서비스가 더욱 중요해지며, 미래 세대의 다양한 생활 양식과 Bed-Tech(침대 기술), Work-from-Anywhere(어디서나 업무) 등 변화하는 생활방식에 맞춘 부동산 서비스가 발전할 것으로 예상합니다.