부동산 수요의 개념
수요는 경제 주체들이 상품을 구매하려는 욕구 또는 그에 필요한 구매 능력이 있는 상황에서 해당 상품을 원하는 욕구를 의미합니다. 수요자의 구매 의사와 구매 능력이 있는 특정 상품의 양을 수요량이라고 합니다. 부동산 시장에서의 주요 부동산 수요는 구매 능력이 있는 개인이 부동산을 구매하려는 의사를 나타내며, 부동산 수요량은 일정 가격 수준에서 구매 의사와 능력을 갖춘 부동산의 양을 나타냅니다. 부동산 시장 분석을 위해 측정되는 수요량은 구매력을 갖춘 수요자들이 일정 기간 특정 가격 조건에서 구매하고자 하는 양을 의미합니다.
이때, 수요량은 구매력을 가진 수요자들이 실제로 구매하려는 양을 나타내므로 ＂유효 수요(effective demand)＂이며, 일정 기간 구매하려는 양을 나타내므로 ＂유량(flow)＂입니다. 수요량은 이미 구매한 것이 아니라 미래에 구매하려는 의사를 나타내는데, 따라서 이는 미래 지향적인 개념이며 사전적인 개념인 구매 의사입니다. 이러한 이유로 실제로 구매된 부동산의 수량과는 차이가 있을 수 있습니다.
부동산 수요의 종류
부동산 수요는 구매 능력을 기준으로 두 가지로 구분됩니다. 이는 유효수요와 잠재수요로 나누어지며, 부동산 수요는 이 두 가지 요소를 합친 개념입니다. 잠재수요는 아직 구매력이 부족하여 현재 유효수요로는 고려되지 않지만, 미래에는 유효수요로 변할 가능성이 있는 예비 수요를 나타냅니다. 유효수요는 구매 의사와 함께 실제로 부동산을 구매할 능력을 갖춘 수요로, 가격 경쟁에 참여하고 있는 실질적인 수요량입니다.
또한 유효수요는 투기적인 의도 여부에 따라 가수요와 실수요로 구분됩니다. 가수요는 부동산을 실제로 사용하지 않고 가격 상승을 기대하며 사들이는 투기적인 수요를 나타내며, 실수요는 부동산을 실제로 사용하려는 의사를 가진 사람들로 구성되며, 가수요와 대비되는 개념입니다.
주택수요와 주택 필요
주택수요는 주택을 사들일 수 있는 능력을 갖춘 자들이 주택을 구매하려는 욕구를 나타내며, 주택수요는 구매력이 부족한 저소득층을 위해 국가가 주택을 우선하여 제공하는 것으로, 최소한의 생활 수준을 유지하기 위한 주거 기준에 들어맞는 주택을 의미합니다.
- 주택수요(housing demand): 주택 시장은 주택 공급, 가격 및 거래량이 시장 원리에 따라 결정됩니다. 다시 말해, 시장 참여자들은 시장 기능에 따라 참여하며 구매 능력을 갖추고 있습니다. 시장 경제상의 개념으로 시장의 자율기능으로 해결하는 원리로, 구매력있는 중산층을 대상으로 합니다.
- 주택 필요(housing need): 구매 능력이 없는 낮은 소득층에 주거복지 측면에서 주택 문제를 다루는 것은, 그들이 양적 및 질적 측면에서 주택에 대한 특정 수준 이상의 일정 기간 때입니다. 사회적, 주택 정책상의 개념으로 정부의 적극적인 시장개입을 하는 원리로, 무주택 저소득층을 대상으로 합니다.
부동산 수요곡선과 수요 결정요인
수요곡선은 상품 가격과 수요량 사이의 상호 관계를 시각적으로 표현한 것입니다. 일반적으로 가격이 오르면 수요량은 줄어들고, 가격이 내려가면 수요량은 늘어나는 반비례 관계를 나타냅니다. 이때, 가격은 수요량에 영향을 미치는 요인 중 하나입니다. 부동산 시장에서는 수요량(D)뿐만 아니라 소득 수준, 인구 규모 등 다양한 변수가 수요에 영향을 미치는데, 이러한 관계를 부동산 시장의 수요 함수로 설명할 수 있습니다.
수요곡선에서 해당 부동산의 가격이 변경될 때, 다른 모든 요인은 고정된 상태로 가정한다면, 수요곡선의 변화는 주로 수요량을 변화시킵니다. 부동산 수요의 주요 결정요인은 부동산 시장에서 해당 부동산의 가격뿐만 아니라 인구, 가구 등 다양한 변수로 이루어져 있습니다. 그러나 해당 부동산 가격 이외의 수요 결정요인이 변할 때, 이는 부동산 수요 자체의 변화를 나타내며, 수요량의 변화가 아니므로 수요곡선 자체를 이동시킵니다.
- 인구와 가구: 인구가 늘거나 결혼, 가족 구성 변화, 이혼 등으로 세대수가 늘어날 때, 해당 부동산에 대한 수요도 증가합니다.
- 대체재의 가격: 대체재의 가격이 오르면, 해당 대체재에 대한 수요가 줄어들어 주요 상품에 대한 수요가 증가하며, 대체재의 가격이 내려가면 대체재에 대한 수요가 늘어나서 주요 상품에 대한 수요가 감소합니다.
- 보완재의 가격: 보완재의 가격이 상승하면 보완재에 대한 수요가 줄어들어 주요 상품에 대한 수요도 함께 감소하며, 보완재의 가격이 하락하면 보완재에 대한 수요가 증가하여 주요 상품에 대한 수요도 함께 증가합니다.
- 소득: 주택은 정상재와 수요자의 소득이 증가하면 주택에 대한 수요도 증가합니다.
- 세금과 규제: 세금이 높거나 규제가 강화될 경우, 수요는 감소합니다.
- 담보대출 금리와 융자지원: 담보대출 금리가 올라가면 주택 구매자금의 조달 비용이 증가하여 수요가 감소하지만, 담보대출 금리가 낮아지면 주택 구매자금의 조달 비용이 낮아져 수요가 증가합니다. 또한, LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 상승하여 융자가 쉬워지면 수요도 증가합니다.
참고 – 재화의 종류
- 대체재: 대체재는 한 상품을 다른 상품으로 대체하여 사용해도 별 차이가 없는 상품으로, 핫도그와 햄버거와 같이 비슷한 용도의 상품입니다. 주택시장에서도 다세대 주택과 연립주택은 서로 대체할 수 있는 관계입니다.
- 보완재: 서로 함께 사용될 때 서로 효용을 증가시키는 두 상품으로, 승용차와 휘발유와 같이 상호 보완재 관계에 있는 상품입니다. 부동산시장에서 주택과 토지도 이와 같은 보완재 관계에 있습니다.
- 독립재화: 한 상품가격의 변화가 다른 상품의 소비에 영향을 미치지 않는 관계로, 홍차와 소금과 같이 직접적인 연관성이 없는 상품입니다.
- 정상재와: 다른 조건이 불변할 때, 소득이 증가하면 수요도 증가하는 상품으로 ‘우등재화’ 또는 ‘상급재’라고도 합니다.
- 열등재: 다른 조건이 불변할 때, 소득이 증가하면 수요가 감소하는 상품으로, ‘하급재’라고도 합니다.
- 중간재: 소득 변동에 상관없이 같은 가격에서 수요량이 변화하지 않는 상품입니다.
부동산 수요의 소득탄력성과 가격탄력성
수요는 가격 변화뿐만 아니라 소득의 변화에도 영향을 받습니다. 소득의 변화율에 따른 수요량의 변화율을 나타내는 지표를 수요의 소득탄력성이라고 합니다. 수요의 소득탄력성은 소비자의 소득이 어느 특정 재화의 수요량에 어떤 영향을 미치는지를 나타내며, 이를 수요량의 변화율을 소득의 변화율로 나눈 값으로 표현합니다.
부동산 수요의 가격탄력성은 특정 상품의 가격 변화에 따른 수요량의 변화를 측정하는 지표입니다. 다시 말해, 상품의 가격이 얼마나 변하면 해당 상품의 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 것으로, 이를 계산할 때 가격 변화율로 수요량 변화율을 나눈 값을 의미합니다. 이러한 변화율은 항상 양(+)의 값으로 표현되며, 절댓값을 사용하여 계산됩니다.
부동산 수요 가격탄력성의 요인
부동산시장에서 부동산 수요의 가격탄력성에 영향을 미치는 요소는 대상 부동산의 가격 수준과 대체재의 존재입니다. 대체재가 다양하게 존재할수록 수요의 가격탄력성이 높아지는 경향이 있습니다. 부동산은 보통 개별적이기 때문에 대체재가 제한적이지만, 지역과 용도를 세분화하면 대체재가 다양해져 가격탄력성이 증가합니다. 또한, 부동산 종류에 따라 용도를 전환하기 쉽다면 대체재가 늘어나 가격탄력성이 더 뚜렷해집니다. 부동산 수요의 가격탄력성은 시간이 지날수록 점점 더 유연하게 변화하는 특징을 가지고 있습니다.
부동산 수요에 대한 결론
부동산 수요에 대한 결론 및 영향 요인
부동산 수요는 복잡한 요인들의 상호작용에 의해 형성되며, 가격, 대체재의 존재, 지역 및 용도 등 다양한 변수에 영향을 받습니다. 또한 수요의 탄력성은 가격 및 소득 변화에 따라 다르게 나타납니다. 이러한 다양한 영향 요인을 고려하여 부동산 시장을 분석하고 예측하는 것은 중요한 과제입니다. 또한 정책 결정자들은 부동산 시장을 안정적으로 유지하기 위해 수요의 특성을 이해하고 이를 고려한 정책을 수립해야 합니다. 이러한 연구 및 정책 노력을 통해 부동산 시장은 지속적으로 발전하고 안정화될 수 있을 것으로 기대됩니다.