부동산 시장의 개념과 특징 4가지 (Concepts and Characteristics of the Real Estate Market)

부동산 시장의 개념

부동산 시장은 재화의 교환을 수행하는 곳으로, 매수자와 매도자 간의 교류를 위한 장소입니다. 이러한 시장은 반드시 지리적 공간이 필요하지 않습니다. 그러나 부동산시장은 부동산과 부동산 권리에 관련된 교류와 가격 결정, 경쟁적인 공간 할당, 토지 및 공간 활용의 결정, 그리고 수요와 공급을 조절하기 위해 의도된 곳입니다. 부동산 수요와 공급이 교차하는 곳 및 부동산 거래가 발생하는 지리적 영역을 의미합니다.부동산시장은 부동산의 특성 때문에 공간적 영향 범위가 특정 지역으로 한정되는 경향이 있으며, 시장 또한 특정 지역에 제한되는 특성이 있습니다.

부동산의 고유성 때문에 질적 차이가 있으며, 전국적으로 부동산 가격이 안정세를 보일 때라도 신도시와 같은 개발 프로젝트가 있는 지역은 해당 지역을 중심으로 가격이 국소적으로 상승합니다. 부동산시장에서는 부동산의 특성 때문에 장기적인 활동이 강조되며, 다른 상품과 달리 진열되지 않습니다. 지방 지역은 유효 수요가 일정한 제한이 있으며, 시장 참여자가 제한적이기 때문에 공급도 탄력적이지 않습니다. 이러한 이유로 부동산시장은 작은 충격이 가해져도 수요와 공급의 균형이 쉽게 깨질 수 있는 특성이 있습니다. 부동산 공급은 단기간 일정하며, 부동산에 대한 수요가 있어도 공급은 상당한 시간이 걸립니다.

부동산시장의 특성

부동산상품은 토지의 자연적 특성 때문에 다른 재화와는 다른 시장 특성이 있습니다. 토지의 지리적 위치의 고정성 때문에 부동산 시장은 특정 지역에 제한되는 경향이 있습니다. 이러한 특성은 부동산 거래를 표준화하기 어렵게 만들며 부동산의 수요와 공급을 균형 있게 조절하는 데 어려움을 줍니다.

부동산시장에서의 공급 부족은 단기적으로 수요와 공급의 불균형을 초래하고, 이에 따라 가격에 왜곡을 일으킬 수 있습니다. 또한, 부동산 거래는 실거래가 신고제도가 있음에도 정보를 얻기 위한 비용이 들며 정확한 거래 정보를 얻기 위해서는 추가 거래 비용이 발생합니다.

부동산시장은 고유한 특성이 있습니다. 이 시장은 부동산의 위치, 종류, 특성, 수요 및 공급 패턴 등 다양한 변수에 영향을 받아 독특한 특징을 나타냅니다. 부동산 거래는 큰 금액이 소요되며, 장기적 투자 또는 주거 목적으로 이루어지므로 결정 과정이 신중하게 진행됩니다. 부동산의 가치는 지역, 경기, 인프라, 규제, 시간 등에 따라 크게 변동하며, 이에 따라 가격 예측이 어려운 요소가 많습니다. 또한, 정부 정책, 금융 상황, 인구 변화 등의 영향을 크게 받는데, 이러한 특성들은 부동산시장을 예측하고 분석하기 어렵게 만듭니다.

부동산 시장(불완전경쟁시장)과 완전경쟁시장

시장은 다양한 형태와 특성이 있으며, 이에 따라 독점적 경쟁시장, 과점시장, 독점시장 등과 같이 불완전 경쟁시장과 완전 경쟁시장으로 분류됩니다.

완전 경쟁시장은 해당 시장에 자유로운 진입과 퇴출을 할 수 있고, 공급자와 수요자 모두가 경제적이며 기술적 정보를 완벽하게 가지고 있어야 합니다. 또한, 자원의 자유로운 이동이 보장되어야 합니다. 이러한 시장에서는 공급자와 수요자가 다양하게 분포되어 있어 어떤 개별적인 공급자나 수요자가 시장 가격을 조절하는 데 영향을 미치지 못할 정도로 참여자 다수가 있으며, 상품이나 서비스가 동질적이면 완전한 경쟁으로 시장 가격이 형성됩니다.

부동산 시장 개념 특징 Concepts and Characteristics of the Real Estate Market

그러나 부동산시장은 다릅니다. 부동산은 고유한 특성과 물리적 특징을 가지고 있어서, 일반적인 완전 경쟁시장과는 다른 불완전 경쟁시장으로 형성됩니다. 부동산은 자연적인 특성과 지리적 위치의 고정성 때문에 공간적인 범위가 일정한 지역에 한정되는 경향이 있습니다. 이러한 특성은 부동산 시장에서의 공급과 수요의 조절을 어렵게 만들며, 부동산 거래의 고유성 때문에 표준화된 거래가 특성 때문에.

또한, 부동산시장은 시장 참여자의 제한과 부동산의 부동성 때문에 시장에서의 공급이 탄력적이지 못한 때도 있습니다. 주택과 같은 부동산의 공급은 단기간에 고정되어 있으며, 부동산 거래는 정보 검색 비용이 발생하기 때문에 시장에서 정확한 정보를 얻기 위해서는 거래 비용이 들어갑니다. 요약하면, 부동산시장은 고유한 특성 때문에 완전 경쟁시장과는 다른 불완전 경쟁시장으로 형성되며, 이에 따라 부동산 거래와 가격 형성에 독특한 특성을 부여합니다.

부동산 시장에서 장기와 단기의 구분

부동산 시장에서 장기와 단기를 명확하게 구분하는 것은 종종 어렵습니다. 보통 단기는 새로운 기업이 시장에 진입하기 어려운, 매우 짧은 기간을 나타내며, 장기는 다른 기업이 충분히 긴 시간 동안 초과 이익을 얻을 수 있는 영역을 의미합니다. 이 때문에 기업이 산업에 필요한 고정 생산 요소인 기계 및 설비를 변경할 수 없는 짧은 기간을 단기로 정의하고, 변경이 가능한 긴 기간을 장기로 정의하기도 합니다.

이러한 분류는 경제 분석을 쉽게 하려고 개념적으로 도입된 것이며, 구체적인 시간적 기간이 엄격하게 정해진 것은 아닙니다. 다시 말해, 이는 시설투자와 같은 기계 및 설비 관련 분야에서 단기가 기존 생산 시설을 확장할 수 없을 정도로 짧은 시간을 의미하고, 장기는 새로운 생산 시설을 추가하고 생산에 활용할 충분한 시간을 가리킵니다.

부동산 시장에서 주택의 여과 현상

주택 여과 현상 또는 주택 필터링(filtering)은 주택시장 이론 중 하나로, 주택의 질적 변화와 가구 이동 간의 관계를 설명하는 개념입니다. 이 현상은 주택이 소득 수준에 따라 다양한 계층에서 사용되고 주택이 소득 수준별로 이동하는 과정을 말합니다. 이를 주택 순환 현상이라고도 합니다. 중간 소득층과 고소득층에 주택 구매를 지원하고 이들이 새 주택으로 이사하면서 빈집이 생겨나고, 이 빈집이 낮은 소득층에 제공되는 과정을 주택 여과 과정이라고 부릅니다.

주택의 여과 과정이 효과적으로 작동하는 주택시장에서는 주거 질이 향상되는 긍정적인 영향이 있습니다. 이러한 여과 작용은 주로 상향 여과와 하향 여과로 나눌 수 있습니다. 상향 여과는 주로 저소득 계층이 주택을 사용하다가, 재개발 등으로 고소득 계층의 사용으로 전환되는 현상을 말합니다. 다시 말해, 낙후된 주거 지역이 재개발되고 새 주택이 만들어지면 고소득 계층이 이곳으로 이주하는 경우에 나타납니다. 반면 하향 여과는 고소득 계층이 사용하던 주택이 저소득 계층에게 양도되는 현상을 나타냅니다.