부동산 투자의 위험
부동산 투자에는 포트폴리오로 조절할 수 없는 위험이 존재합니다. 부동산 투자의 위험은 ‘체계적 위험(피할 수 없는 위험: Systematic Risk)’과 ‘비체계적 위험(피할 수 있는 위험: Non-systematic Risk)’으로 분류될 수 있습니다.
부동산 투자 시 위험 부담
부동산 투자의 위험 부담은 손실이나 피해 발생 가능성을 나타내며, 부동산 투자와 관련된 위험부담은 사업 관련 위험과 금융 관련 위험으로 나뉩니다. 사업 관련 위험은 계획한 수익을 실현하지 못할 가능성을 말하며, 금융 위험은 금융 부채로 말미암은 부가적 위험을 의미합니다.
(1) 사업 관련 위험
부동산 투자의 수익은 위치, 시장 상황 및 전반적인 경제 상황에 영향을 받습니다. 이러한 요인은 변동성을 가지고 있어 부동산 투자의 위험과 불확실성이 공존합니다. 예를 들어, 지역의 경제 활동이 위축되면 아파트의 빈집들이 증가할 수 있으며, 이러한 사업 관련 위험은 부동산 소유자에게 영향을 미칩니다.
(2) 금융 관련 위험
부동산 투자자는 자기 자본 수익률을 높이기 위해 지렛대 효과를 활용합니다. 부동산 투자자가 부채를 자금으로 사용하면 이자와 원금을 기간마다 지급해야 합니다. 부채 비율이 높을수록 지분 수익률은 높아질 수 있지만, 부담할 위험도 증가합니다. 과도한 부채는 원금과 이자를 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있으며, 파산 위험도 증가시킵니다.
(3) 인플레이션 위험
인플레이션은 물가가 전반적으로 상승하는 것을 의미합니다. 인플레이션이 심하게 발생하면 대출자들이 대출의 원금 가치가 하락할 위험을 안게 됩니다. 투자자들은 이러한 인플레이션에 대한 보상을 원하며, 따라서 투자 수익률에 대한 요구도 증가합니다. 부동산 임대 계약 및 관리 계약과 같은 모든 장기 계약에서 인플레이션 가능성에 대한 신중한 고려가 필요합니다.
(4) 법적 및 제도적 위험
부동산 관련 의사결정은 법적 환경 아래서 이루어지므로 법률 환경 변화는 부동산 투자의 위험에 변화를 줄 수 있습니다. 일반적으로 정부의 재정 정책, 부동산 정책 등 규제가 강화되면 시장이 둔화하고, 규제가 완화되면 시장이 회복됩니다. 세금 강화나 중과세 정책도 시장에 영향을 미칩니다. 이러한 제도적 변화는 시장 이자율과 투자 심리 등을 변경시켜 부동산 수익성에 영향을 미칩니다.
(5) 유동성 위험
유동성은 자산을 현금으로 전환하는 데 걸리는 시간을 나타내며, 자산은 일반적으로 부동산과 같이 현금화가 어려울 수가 있습니다. 부동산은 가격이 높고 수요가 제한적이기 때문에 일반적으로 유동성이 낮습니다. 이러한 위험을 고려하여 부동산 투자를 진행해야 합니다.
부동산 투자의 위험 예방책: 포트폴리오 투자
투자자들은 위험을 분산시키고 수익을 극대화하기 위해 분산투자를 선택합니다. 다시 말해, 투자 자산을 선택할 때 안전성, 수익성, 환금성, 위험 부담 등을 고려하여서 한 가지 자산에 집중하는 대신 적절하게 분산하여 투자합니다. 투자에는 위험이 따르는데, 부동산 투자에서 위험은 수익과 반대되는 개념으로 사용됩니다. 투자의 위험에 대비한 수익의 정도를 안전성으로 볼 수 있습니다. 부동산은 판매 결정부터 현금으로 전환까지 시간이 오래 걸리는 경향이 있는데, 이것을 환금성이라고 합니다. 수익은 장래 자산 가치 상승에 따른 자본 이익과 배당, 임대료, 이자 등의 소득으로 구분됩니다.
투자 대상은 각각 다른 특성이 있기 때문에, 투자자는 이러한 특성을 활용하여 안전하면서 수익성 높은 옵션을 찾아 투자합니다. 이때 한 가지 자산에 집중하는 대신 자산 분산을 통해 위험을 낮추는데, 이를 자산 투자 3분법이라고 합니다. 자산의 개별 위험을 최소화하기 위해서는 음의 상관 계수를 갖는 자산들을 조합하는 것이 바람직하지만, 포트폴리오 수익률은 낮아질 수 있습니다. 포트폴리오는 하나의 자산에 의존할 때 생기는 불확실성을 줄이고 여러 가지 자산을 소유함으로써 안정된 조합 이득을 얻기 위한 자산 관리 방법이나 원리입니다. 부동산 투자에서는 안전성, 수익성, 환금성 등을 고려해야 하며, 여러 자산을 단순히 혼합하는 것만으로 원하던 결과를 얻을 수 없습니다. 따라서 투자 대안의 위험과 수익을 분석하고, 불필요한 위험을 최소화하는 최적의 포트폴리오를 선택해야 합니다.
부동산 투자 위험에 대비하는 포토폴리오: 재산 3분법
재산 3분법은 재산을 예금, 부동산 및 주식으로 각각 배분하여 위험을 분산하고 안전성, 수익성 및 환금성을 균형 있게 고려하는 재산 관리 방법입니다. 이 방법은 안전성, 수익성 및 환금성을 고려하여 부동산, 예금 및 주식과 같은 세 가지 투자 형태를 사용하는 것이 일반적입니다. 예금은 은행에 예금하여 이자를 얻을 수 있어 안전성과 환금성이 높지만, 낮은 이율 때문에 수익성이 낮습니다. 주식 투자는 주식을 매수하고 판매하여 시세 이익을 얻는 활동으로, 수익성과 환금성이 높지만, 재산의 보존 측면에서는 손실 위험이 큽니다. 부동산은 안정성과 수익성 측면에서 이점을 가지고 있지만, 처분까지 많은 시간이 걸리는 등 환금성이 낮아집니다. 부동산 투자는 토지나 건물 등을 구매하고 장래 수익을 예상하거나 임대료를 생성하기 위해 투자하는 것입니다. 이러한 특성 때문에 안정성과 수익성은 높을 수 있지만, 처분 시간이 오래 걸려 환금성은 상대적으로 낮습니다.
부동산 투자의 위험 분석법: 수익 분석
수익률은 투자한 자금에 대한 이익의 비율을 나타내며, 부동산 투자에서 핵심적인 변수 중 하나입니다. 일반적으로 수익률은 예상 수익률과 실제 수익률로 나눌 수 있습니다. 예상 수익률은 투자로부터 기대되는 수입과 비용을 기반으로 계산되며, 이는 투자자가 투자 대상 부동산으로부터 기대하는 이익을 의미합니다. 요구 수익률은 투자에 따른 위험이 고려된 상황에서, 투자자가 대상 부동산에 투자하기 위해 요구하는 최소 수익률을 나타냅니다. 요구 수익률에는 시간 가치와 위험에 대한 보상도 고려됩니다. 실현 수익률은 투자가 이루어진 후 실제로 달성된 수익률입니다.
투자 결정은 예상 수익률과 요구 수익률을 비교함으로써 이루어집니다. 위험이 큰 투자는 그만큼 높은 보상을 요구하므로 위험과 수익은 일반적으로 비례 관계를 가집니다 (위험이 크면 수익도 커집니다). 위험 수준과 요구 수익률 사이의 관계는 다음과 같이 설명됩니다. 무위험률에 영향을 미치는 요소에는 신용 한도, 통화 공급 및 수요, 저축률 및 투자율 등이 포함됩니다. 시장 위험은 물론 개별 투자에 따라 위험이 변동합니다. 같은 예상 수익률을 가진 두 가지 투자 대안 중 어떤 것이 다른 것보다 더 위험하다면, 투자자들은 대개 덜 위험한 대안을 선택하려고 합니다. 이러한 행동을 위험 회피라고 하며, 위험 회피가 높을수록 위험 프리미엄도 높아집니다. 부동산 투자자들은 예상되는 인플레이션에 대응하여 요구 수익률을 높일 가능성이 있으므로 수익은 인플레이션의 영향을 받을 수 있습니다.