부동산 투자 시 반드시 알아야 할 것 3가지 What you need to know when investing in real estate

부동산 투자 이익의 종류: 소득 이익과 자본 이익

부동산 투자하는 투자자들은 모든 투자 대상에 대한 위험을 고려하며 일정한 투자 수익률을 희망합니다. 이러한 투자수익은 크게 부동산의 소득 이익과 자본 이익 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째로, 부동산 소득 이익은 부동산의 임대료와 같은 것입니다. 안정적인 부동산 시장에서는 주로 운영 수익을 추구하기 위한 부동산 투자가 이루어집니다. 두 번째로, 부동산 자본 이익은 부동산 가격 상승으로 얻어지는 이익입니다. 가격이 급격히 상승하는 시장에서는 부동산의 가격 상승을 목표로 하는 투자가 더 일반적입니다.

부동산 투자 내부 수익률 분석하는 방법

투자자는 내부 수익률의 분석을 통해 예상 수익이 연간 운영(영업) 현금 흐름에 의존하는지, 자산 재매각 현금 흐름에 의존하는지를 확인할 수 있습니다. 일반적으로 운영 기간 발생하는 현금 흐름이 많을수록 수익 발생이 확실해져 투자 위험이 감소합니다. 특히 영업 현금 흐름이 장기 임대 계약에 따라 안정적으로 발생한다면 안정성이 더 높아집니다. 자산 재매각은 현재 투자 보유 기간 이후에 발생하는 예상 현금 흐름에 의존합니다. 따라서 자산 가격 상승에 대한 기대가 내부 수익률에서 차지하는 비중이 높아질수록 투자자는 투자 위험을 감당해야 합니다.

  • 총수익 = 소득 이익 + 자본 이익

자산 매각으로 인한 현금 흐름(자본 이익, 예를 들면 양도 차익)과 자산운용(영업)으로 인한 현금 흐름(소득 이익, 예를 들면 임대료)의 현재 가치를 합산하면 총 현재 가치가 나옵니다. 자본 이익은 자산 매각으로 인한 현금 흐름을 의미하고, 소득 이익은 자산운용으로 인한 현금 흐름을 나타냅니다.

부동산 투자 investing in real estate

부동산 투자 레버리지와 세제 혜택

부동산 투자에서 레버리지 효과는 타인 자금을 빌려서 자본 이익률을 높이는 것을 의미하며, 지렛대 효과라고도 합니다. 부동산은 세제 혜택으로 감가상각, 낮은 세율, 세액 공제, 면세 등이 있어 세금을 줄이거나 최소화할 기회가 있습니다.

예를 들어, 자기 자본 투자(1,000억원)의 투자 이익률이 7%라고 가정하면, 증권 투자 상품을 통해 부채 투자(600억원)를 5%로 조달하면 자기 자본 투자는 1,000억원 – 600억원 = 400억원이 됩니다. 자기 자본 투자(400억원)의 투자 이익률은 10%가 됩니다.

이처럼 자기 자본 투자에 부채 투자를 결합할 때, 자기 자본의 투자 이익률이 상승하는 것을 레버리지 효과라고 합니다. 그러나 주의할 점은 부채 비율이 과도하게 높아지면 이에 따라 발생하는 차입 위험이 커지며, 금리 상승으로 인한 부담도 증가할 수 있다는 점입니다.

부동산 투자에서 꼭 알아야 할 용어: LTV, DTI, DSR

주택담보대출비율 또는 LTV(Loan To Value)는 금융기관이 주택 담보로 대출 시에 담보물의 가치에 대비하여 최대 대출할 수 있는 한도를 의미합니다. 다시 말해, 주택을 담보로 은행에서 대출받을 때, 주택의 가치에 비해 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내며, 일반적으로 기준가격이 아닌 시장가격을 기준으로 설정합니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 경우, LTV 40%로 설정되면 2억 원까지 대출받을 수 있습니다. 그러나 현실적으로 대출금액은 이보다 낮을 수 있습니다. 이는 주택을 담보로 잡아 놓은 뒤에 금전적인 어려움에 대비하여 대출금액을 낮추기 위함입니다. LTV는 주로 주택의 가치에 집중하고 있기 때문에 소득이 없는 사람도 많은 금액을 빌릴 수 있는 단점이 있습니다. 예를 들어, 소득이 없는 가족 구성원이나 자녀의 이름으로도 대출을 받을 수 있으므로 부동산 투기를 막는 데 한계가 있습니다.

총부채 대비소득 또는 DTI(Debt To Income)는 개인의 연간 소득 중에서 대출 상환에 사용되는 원금과 이자가 차지하는 비율을 나타냅니다. DTI가 적용되면 주택 가치가 높더라도 소득이 충분하지 않은 경우 대출을 받을 수 없습니다. 정부는 DTI를 통해 은행의 지나친 대출 관행과 채무자의 부실을 방지할 수 있습니다. 예를 들어, 연간 소득이 7,000만원이며 DTI가 40%로 설정된 경우, 총부채의 연간 원금 상환 금액은 2,800만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것입니다. 다시 말해, LTV처럼 주택 가격을 기준으로 대출을 하는 것이 아니라 대출 상환 능력을 고려하여 대출 한도를 정합니다. 따라서 소득이 없는 사람도 LTV의 제한을 보완하는 역할을 합니다.

총부채 서비스 비율 또는 DSR(Debt Service Ratio)은 주택담보 대출의 원금 상환 외에도 모든 신용 대출의 원금과 이자를 포함한 총대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 나타내며, 대출 상환 능력을 평가하기 위한 금융당국의 지표입니다. DSR은 소득 대비 주택 담보 대출의 원금뿐만 아니라 신용 대출, 신용카드 대금 지급, 자동차 할부금, 학자금 대출, 카드 대출 등의 원금과 이자를 모두 고려하기 때문에 DTI보다 엄격한 지표입니다. DSR의 계산 방식은 연간 소득을 고정하고 금융 부채가 증가하면 대출 한도가 많이 축소되는 것입니다.

LTV, DTI, DSR과 같은 금융 규제로 인해 부동산 시장이 안정되고 투기 열풍이 억제되며, 부실 대출도 방지할 수 있는 효과가 있습니다. 그러나 대출 규제가 지나치게 강화되면 금융 불안을 증가시키는 우려도 있습니다. 이에 따라 부동산 시장이 침체하고 불균형을 초래하며, 실제 주택 구매자까지 어려움을 겪는 등 부작용이 발생할 수 있습니다.

  • LTV = 주택담보대출금/주택가격
  • DTI= (주택담보대출 원리금 상환금액+기타 대출이자 상환금액)/연간소득
  • DSR = 모든 대출 원리금 상환액/연간소득