주택담보대출의 개념과 위험성
주택담보대출(mortgage loan)은 금융기관의 대출 과정에서 원리금 상환을 담보하기 위해 주택(담보)에 저당(mortgage)을 설정하고 차주에게 자금을 대출하는 것을 의미합니다. 저당(mortgage)은 담보대출의 의미로도 통용되고, 저당 대출금융을 통칭하는 의미도 지니고 있습니다. 대출자(lender)는 저당 대출 덕분에 원리금을 수취할 수 있지만, 채무불이행 위험, 금리변동 위험, 조기 상환 위험 등 다양한 위험에 처하게 될 수 있습니다. 채무불이행위험은 저당 대출 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 이행하지 않을 위험입니다. 금리변동위험은 고정금리 장기대출의 경우, 대출실행 이후에 경제 상황이 변동하여 대출자가 부담하게 되는 위험으로, 대출자는 이를 고려하여 약정금리에 적절한 위험할증률(risk premium)을 더해서 금리를 책정하게 됩니다.
조기 상환 위험은 대출금리보다 시장금리가 낮아지는 경우 대출이 조기 상환될 위험을 말합니다. 즉, 차입자는 대출금리보다 시장금리가 낮을 경우 금융비용 절감을 위해 다른 금융기관에서 대출받아 이를 조기 상환할 수 있습니다. 이처럼 조기 상환되면 대출자는 약정된 이자수익을 추구할 기회를 상실하게 되고, 또한 대출채권을 이미 2차 저당시장에 매각한 경우, 저당권 유동화 풀(pool)의 왜곡으로 현금흐름에 문제가 발생할 우려도 있습니다.
주택담보대출 금리의 결정 기준
명목금리는 물가상승률을 고려하지 않고 표시된 금리로, 물가가 상승할 경우 이에 따라 시중의 금리 수준은 물가상승을 반영, 높게 결정되지만, 금리의 실제 가치는 떨어질 수도 있습니다. 명목금리에서 물가상승률(인플레이션)을 차감한 금리가 실질금리입니다. 주택담보대출 금리는 담보 대출자의 수익으로 저당 대출의 위험에 따라 금리는 결정됩니다. 시장의 대출금리는 시장금리를 고려한 적정금리에 신용 프리미엄과 기대인플레이션을 더하여 결정됩니다. 신용 프리미엄은 차입자의 신용위험에 따른 위험할증률(risk premium)로 차입자의 신용에 따라 대출금리는 달라진다. 기대인플레이션은 시장 상황에 따라 예상되는 물가 상승률입니다.
대출금리 = 시장금리를 고려한 적정금리 + 신용위험에 따른 위험할증률 + 기대인플레이션
주택담보대출 시 주의할 점
대출받을 땐 이자율과 본인의 상환능력 등을 고려해서 선택해야 합니다. 소득 대비 적정한 대출한도는 매월 원리금 부담액이 저축 가능 금액(=소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 결정하는 것이 바람직합니다. 외국의 경우 본인 소득의 3~4배 또는 가족 소득의 2배 수준이 적정한 대출한도로 알려져 있습니다. 국내에서는 특별한 기준이 없으나 연간 상환해야 할 원금과 이자의 합계액이 연 소득의 30% 이내일 때를 적정한 수준으로 판단하고 있습니다. 적합한 대출을 선택하는 방법으로는 은행연합회 소비자 포털＇에서 제공하는 ＇대출금리 비교＇를 통해 상품정보를 비교하고, 금융감독원 및 각 은행 인터넷 홈페이지의 ＇주택담보대출 계산기＇를 통해 대출금액, 약정기간 및 상환방식에 따른 원리금을 확인하는 방법이 있습니다.
‘슈바베 지수’란?
슈바베(Schwabe)의 법칙은 소득이 높아질수록 주택비, 특히 집세의 지급액이 많아지지만, 가계 지출액 전체에서 차지하는 그 비율은 점차 낮아진다는 것입니다. 즉 가계의 소비지출에서 차지하는 주거비의 비중으로, 소득이 낮은 계층일수록 슈바베지수는 높고, 슈바베지수가 높을수록 가구의 주택부담능력은 줄어듭니다. 슈바베지수(Schwabe Index)는 1868년 독일 통계학자 슈바베가 소개한 개념으로, 주거지출비를 가계소비 지출로 나눈 값에다 100을 곱한 값입니다. 이 지수는 빈곤의 척도로 쓰이는데, 전·월세 비용이나 주택 관련 대출상환금, 세금, 보험 등 주거비가 전체 지출액 중 25%를 넘기면 빈곤층에 속한다고 보아, 미국에서는 25%를 넘긴 가구에는 보조금을 지급합니다.
슈바베 지수(%) = 주거지출비/가계소비지출 X100
- 주거지출비 = 집세 + 대출상환금 + 주거관리비 + 수도·광열비
- 가계소비지출 = 총소비지출 – 비소비지출(공적연금, 세금, 사회보험료 등)
주택담보대출 분류
(1) 원금상환 방법에 따른 구분
- 원금 만기일시상환 대출: 원금 만기일시상환 대출은 대출 기간 이자만 내다가 만기에 원금을 일시에 상환하는 대출방식입니다.
- 원리금균등상환 대출: 원리금균등상환대출(CPM: Constant Payment Mortgage)은 전체 대출 기간 차입자가 내야 할 월불입금(원금과 이자)이 매월 같은 저당 대출입니다. 대출원금에 저당 상수를 곱하여 매월 원리금을 계산하는데, 대출 초기에는 월부금 상환액 중 이자액의 비중이 높고 원금상환액의 비중은 적지만, 점차 원금상환액의 비중이 점차 증가하면서 이자의 지급 비중은 줄게 되는 구조입니다. 따라서 대출 초기의 원리금 상환 부담을 낮추려고 할 때 적합한 대출입니다.
- 원금균등상환 대출: 원금균등상환 대출(CAM: Constant Amortizing Mortgage)은 전체 대출 기간 차입자가 내야 할 월불입금(원금과 이자)이 매월 감소하는 저당 대출입니다. 매월 원금 분할 상환액이 균등하게 상환되는 대출잔액에 맞춰 이자가 계산되어 매월 월불입금(원금과 이자)이 결정됩니다. 따라서 초기의 지출 비용은 많지만, 기간이 지나면서 원금납부금만큼 원금이 작아져 이자도 작아지게 되는 구조로 만기까지의 이자 비용이 가장 적게 드는 대출구조입니다.
- 체증식상환 대출: 체증식상환 대출(GPM: Graduated Payment Mortgage)은 상환액을 초기에는 낮추고 차입자의 소득 증가에 따라 상환액을 체증시킴으로써 차입자의 지급 능력 향상과 자산가치 상승에 적합한 상환방식입니다. 대출 초기에 총부채상환비율이 낮아서 차입자의 대출한도를 높일 수 있고, 장래 수입의 증가가 예상되는 젊은 급여생활자가 유리할 수 있습니다.
(2) 이자율변동에 의한 구분
- 고정금리대출: 고정금리대출(FRM: Fixed Rate Morgtge)은 차입자가 대출 기간 내야 하는 이자율이 대출 기간 동일한 형태로, 시장금리의 변동과 관계없이 대출 약정 시 확정된 이자율이 만기까지 적용됩니다. 대출자는 대출이자율에 금리변동위험과 조기 상환 위험을 포함하기 때문에 대출이자율이 높아지게 됩니다. 대출이자율보다 시장이자율이 높아질 경우 금융기관이 손실을 떠안게 되지만, 반대로 시장이자율이 낮아질 경우 차입자는 낮아진 시장금리에도 고금리 대출이므로 금리변동에 따른 손실을 떠안게 될 가능성이 있습니다. 즉, 시장금리가 하락할 경우에는 차입자의 조기 상환이 우려되고, 상승할 때는 기존대출자의 손해가 발생하는 시장금리변동 위험부담의 비대칭이 발생합니다.
- 변동금리 대출: 변동금리 대출(ARM: Adjustable Rate Mortgage)은 시장금리의 변동에 따라 대출금리가 조정되는 구조로, 금리변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하여 대출자인 금융기관의 위험부담을 낮추게끔 고안된 대출방식입니다. ARM은 금리조정 주기가 짧을수록 금리위험이 대출자에서 차입자로 더 많이 전가되므로, 통상적으로 ARM의 최초금리는 FRM보다 낮게 설정됩니다.
(3) 기타 구분
- 메자닌: 메자닌(Mezzanine)은 건물 1층과 2층 중간에 있는 라운지 공간을 뜻하는 이탈리아어입니다. 금융에서는 위험 수준이 채권과 주식의 중간 단계에 있는 전환사채와 신주인수권부사채에 투자하는 것을 메자닌이라고 말합니다. 주가 상승장에는 주식으로 전환해서 자본이득을 얻을 수 있고, 하락장에도 채권이기 때문에 원금보장이 되는 데다 사채 행사 가격 조정에 따른 이점이 있습니다. 이처럼 메자닌 금융은 주식을 통한 자금조달이 어려울 때, 담보나 신용이 없어 대출받기 힘들 때 배당 우선주, 전환사채나 신주인수권부사채 등 주식연계채권을 발행하는 방식으로 자금을 조달하는 것을 말합니다. 대개 무담보이며 채권변제 순위에서 대출보다는 뒷순위고, 지분투자분보다 앞서는 일종의 후순위채의 성격이 강합니다. 일반적으로 경영권방어나 담보가 부족한 M&A 거래에 필요한 자금을 조달하기 위해 사용됩니다.
- 전환사채: 전환사채(Convertible Bond)는 사채로 발행되나 일정한 기간이 지나면 채권 보유자의 요청이 있을 때 사전에 합의한 특약대로 발행회사의 주식으로 바꿀 수 있는 사채로, 주식과 같이 가격이 변동하므로 채권 보유자는 이자 외에 가격상승에 따른 이익을 얻을 수 있습니다. 보통의 회사채와 같지만, 일정한 기간이 지나 주식 전환권을 행사하면 투자자가 원하면 채권을 주식으로 전환해 주가 상승에 따른 차익을 얻을 수 있는 구조입니다.
- 신주인수권부사채: 신주인수권부사채(Bond with Warrant)는 주식과 채권을 연결한 것이라는 점에서 CB와 같습니다. 그러나 CB의 채권 지위는 전환권 행사에 의해 사라집니다. 반면 신주인수권부사채는 신주인수권 행사와 별개로 만기까지 채권은 계속 존속됩니다. 한마디로 신주인수권부사채는 발행 후 일정 기간이 지나면 신주인수가격으로 발행 주식을 살 수 있는 자격을 주는 동시에 만기까지 채권의 이자와 원금도 받을 수 있습니다.
- 가치상승 공유형 대출: 가치상승 공유형 대출(SAM: Shared Appreciation Mortgage)은 담보 부동산 가치상승의 일부분을 차입자가 사전약정에 의해 대출자에게 이전하기로 하는 조건의 대출로, 대출자는 그에 상당하는 대출이자를 낮추어 줌으로써 보상이 이루어지는 방식입니다. 대출자는 미래에 부동산 가치가 상승하리라 판단될 때, 차입자에게 대출이자를 낮춰주는 대신에 가치상승의 일정분을 소유자와 대출자가 나눠 갖는 방식의 대출입니다. 차입자는 초기비용을 낮출 수 있어서 좋고, 대출자는 가치상승을 공유할 수 있어서 보상이 이루어지는 대출입니다.
우리나라는 주택시장이 침체기에서 회복징후를 보이던 2015년에 정부 지원을 기반으로 한 주택담보대출 상품으로 수익 및 손익 공유형 주택담보대출을 출시한 바 있습니다. 이는 서민들이 낮은 이자로 대출받는 대신 주택도시기금과 수익, 손익을 공유한다는 약정을 맺는 형태의 대출입니다. 주택 구입 자금을 지원하는 정부의 대출 상품이었던 수익 공유형과 손익공유형 주택담보대출은 주택을 팔거나 대출 만기 때 주택가격의 등락에 따른 손실이나 이익을 금융기관이나 주택도시기금과 나누기 때문에 ＂공유형＂이란 이름이 붙었습니다.
주택담보대출 상환방식
대출을 신청할 때, 통상적으로 대출한도와 대출 가능 여부에 대해서 궁금해합니다. 대출한도와 대출 가능 여부도 중요하지만, 상환방식과 대출 기간, 고정금리 여부 등 대출 조건도 매우 중요한데, 이를 간과하는 경우가 많습니다. 이해를 돕기 위해 대출금 1억 원, 고정금리 연 3%, 대출 기간 30년 조건으로 대출받는 경우를 가정해서 상환방식에 따른 차이에 대한 예시로 설명합니다. 대출을 받으려고 할 때 초기의 상환 부담에 대한 고려는 중요합니다. 초기비용의 많이 들기에 원금이 포함되는 정도에 따라 초기비용의 차이가 발생하기 때문입니다.
예시의 경우 초기 상환 부담인 최초납입액은 만기일시상환, 5년 거치 원리금 균등상환이 가장 작습니다. 그러나 이자 납부 총액과 총납입액을 보면 만기일시상환이 가장 크고, 5년 거치 원리금균등상환이 두 번째가 됩니다. 즉, 4개의 대안 중 초기 비용에 대한 부담은 만기일시상환, 5년 거치 원리금균등상환이 작지만, 만기까지 상환을 고려할 때는 원리금균등상환, 원금균등상환이 부담이 상대적으로 덜한 것을 알 수 있습니다. 실제로 장기주택담보대출의 상환기간이 대부분 10년 이내인 점을 고려한다면 만기일시상환, 5년 거치 원리금균등상환이 초기비용부담도 적게 들면서 대출의 효용도 누릴 수 있는 대안이 될 수도 있겠습니다.