주택 청약 기초편 – 개념과 역사, 분양대금 납부 방법에 대해

주택 청약의 개념

주택 청약은 집을 사는 방법의 하나로, 건설될 예정인 주택의 분양권을 취득해 부동산을 구매하는 방법입니다. 주택 청약에 대한 기본 개념과 장단점, 분양가 납부 과정에 대해 살펴보겠습니다. 주택 청약이란 주택을 분양받으려는 사람이 일정한 요건을 갖춘 후, 주택을 구매하겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 의미합니다. 여기서 예금 가입이란 주택청약 종합저축통장에 가입하는 것을 뜻하며, 일정한 자격은 가점 방식에 맞추어 납입 횟수와 저축액을 채우는 것을 의미한다. 주택청약 제도는 현재 ‘주택공급에 관한 규칙(국토교통부령 제1232호)’에 따라 시행되고 있는 주택공급 방법이며, 한국에서 아파트 입주자를 선정할 때 기본이 되는 제도입니다. 현재는 한국부동산원 산하에 있는 청약 Home에서 주택청약 업무를 담당하고 있습니다.

주택청약 제도의 역사 및 도입배경

주택청약제도는 1977년 8월 18일 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거하여 시행되었습니다. 이 제도는 무주택자 또는 1주택 소유자에게 저렴한 가격으로 공공주택을 분양하는 것을 목적으로 합니다. 주택청약제도는 크게 청약예금과 청약저축으로 나뉩니다. 청약예금은 무주택자 또는 1주택 소유자가 가입할 수 있는 예금 상품으로, 만기 시 원금과 이자를 받을 수 있습니다. 청약저축은 무주택자 또는 1주택 소유자가 가입할 수 있는 저축 상품으로, 만기 시 원금과 이자를 받을 수 있으며, 주택청약을 할 때 가점제 대상이 됩니다. 주택청약제도는 무주택자의 주거 안정을 도모하고, 주택시장의 안정을 위해 시행되고 있습니다.

주택 청약제도의 도입 배경은 대체로 다음과 같습니다:

  1. 주택 공급 부족: 주택 시장에서 공급 부족이 발생하는 경우, 주택 가격이 급등하고 주택에 대한 접근성이 저하됩니다. 이로 인해 젊은 세대와 저소득 계층이 주택을 구하기 어렵게 되는데, 이러한 상황을 해결하고 주택 구입 기회를 늘리기 위해 주택 청약제도가 도입되는 경우가 많습니다.
  2. 주택 구입 장벽 극복: 주택 구입을 위해서는 상당한 자금이 필요하며, 젊은 세대나 저소득층에게는 이러한 자금 조달이 어렵습니다. 주택 청약제도는 저소득층이나 청년들이 주택 구입을 위한 자금을 조달하고 구입 기회를 얻을 수 있도록 하여 구입 장벽을 낮추는 데 목적이 있습니다.
  3. 주택 시장 안정성 유지: 주택 시장의 안정성을 유지하고 주택 가격 변동을 완화하기 위해서도 주택 청약제도가 도입될 수 있습니다. 이를 통해 대량의 주택 구입이 급증하는 것을 막고, 주택 수요와 공급을 균형있게 유지함으로써 주택 시장 안정성을 보호합니다.
  4. 사회적 공정성 확보: 주택 청약제도는 사회적 공정성을 확보하기 위한 정책으로 간주됩니다. 주택에 대한 구입 기회를 더욱 평등하게 제공하여 사회적 격차를 줄이고 균형있는 주택 소유를 촉진합니다.

이러한 배경들로 인해 주택 청약제도가 1977년부터 도입되어, 주택 시장의 건전성과 사회적 공정성을 도모하는 데 기여하고 있습니다.

주택 청약 제도의 장단점

주택 청약은 가장 효율적인 내 집 마련 수단이자 투자 방법이지만 장단점이 있습니다. 먼저 주택 청약의 장점은 3가지로 요약할 수 있습니다. 첫 번째로 분양가가 시세보다 저렴해 주택을 저렴하게 구입할 수 있다는 점입니다. 두 번째로는 분양대금 납부를 2~3년의 공사 기간 여러 차례에 나눠 납부하기 때문에 숨돌릴 여유가 있다는 점입니다. 세 번째로는 새집을 갖게 된다는 점입니다. 당첨되기 전에 주택청약 통장을 만들어서 납입을 하는 동안에도 장점이 많습니다. 우선 주택청약 통장은 예금통장보다 금리가 높습니다. 또한, 주택청약에 넣는 비용의 일부분은 소득공제가 됩니다. 즉, 연말 정산할 때 자신의 소득에서 청약 주택에 넣은 일정 금액은 소득으로 계산을 안 해주는 것입니다. 따라서 소득이 적게 잡히면서 세금을 조금 덜 내도 된다는 점이 큰 장점입니다. 다만 연말정산 소득공제는 연 소득 7,000만 원 이하인 근로자로 무주택세대주여야 한다는 조건이 따라옵니다.

반면 주택 청약의 단점도 존재합니다. 가장 큰 단점은 목돈이 묶인다는 점입니다. 또 하나의 단점은 청약 경쟁률이 높아서 부동산 청약에 당첨되는 것이 너무 어렵다는 점입니다. 서울이나 수도권 아파트의 경우, 청약 가점이 70점대 못해도 60점대는 되어야 할 정도로 경쟁이 치열합니다. 하지만 최근 들어 1인 가구와 가점 낮은 사람들도 청약에 당첨될 수 있도록 100% 가점제가 아닌 일부를 추첨제로 바꾸어 당첨 확률이 높아지게끔 제도가 개편되었습니다. 그러나, 여전히 경쟁률이 너무 높기 때문에 청약제도를 통해서는 주택이 필요한 사람들에게 제대로 공급되고 있지 않습니다.

주택 청약 당첨 후 분양가 납부하는 방법

만약 주택 청약에 당첨되었을 때 분양가는 어떻게 납부할까요? 분양대금은 한 번에 내는 것이 아니라 10등분을 해서 납부합니다. 마치 신용카드로 10개월 할부로 계산하는 것처럼 말이죠. 통상 분양대금은 총분양가의 10% 단위로 10회 납부하기 때문입니다. 예를 들어 8억 원짜리 아파트라면 8천만 원씩 열 개로 나누어서 10번에 걸쳐 납입하게 됩니다.

주택 청약

또한 아파트 분양대금은 계약금 → 중도금 → 잔금으로 세 단계에 나눠 납부하게 됩니다. 보통 당첨 일로부터 한 달 안에 계약금을 낸 뒤 공사 기간 중도금을 내고, 입주할 때 잔금을 내는 형태입니다. 납부 비율은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 형태가 가장 보편적입니다. 8억 원짜리 아파트에 그대로 대입한다면 당첨 한 달 안에 1억 6천만 원의 계약금을 내야 합니다. 간혹 분양 시장이 침체기일 때는 건설사에서 계약금 비율을 5~10%대로 낮추기도 합니다. 초기 계약률이 낮을 경우 시중은행들이 해당 단지의 중도금 대출을 취급하지 않을 수 있기 때문입니다. 이럴 경우, 납부 비율은 계약금 20% → 중도금 60% → 잔금 20% 형태로 조정됩니다.

중도금은 보통 분양가의 60%로 고정되는 편인데 4~5개월마다 총분양가의 10%씩 여섯 차례에 나눠 납부하게 됩니다. 이때부터 낙찰받은 사람들은 은행에서 대출받게 됩니다. 대출이 가능한 범위는 지역별 규제 강도에 따라, 그리고 개인의 신용 조건에 따라 다릅니다. 만일 6회차 가운데 5회차까지만 대출 한도가 책정된다고 했을 때, 마지막 한 차례의 중도금은 자기 돈으로 현금 납부하면 중도금 절차가 마무리됩니다. 만일 한 차례의 중도금을 마련하지 못해 연체하는 경우도 발생할 수 있겠죠. 납부가 밀리면 계약이 해지되는 게 맞지만, 보통 건설사에서 마케팅의 일환으로 중도금 연체를 용인해 주는 경우도 꽤 많습니다. 이제 아파트의 골조 공사가 마무리되고 입주시기가 다가오면 잔금을 치르게 됩니다. 잔금 단계에서는 자금을 끌어오는 방법이 크게 두 가지입니다. 바로 ‘대출’과 ‘전세’입니다.

주택 청약 납부금이 모자랄 땐, 전세 제도를 활용하자

잔금이 모자란다면 아파트 입주 시점에 맞춰 전세로 들어올 세입자를 구한다면 그 전세금으로 잔금을 치를 수 있게 됩니다. 전세가가 높다면 중도금 상환까지도 할 수 있어서 아예 잔금 대출을 받을 필요가 없어지기도 하죠. 부동산 상승기에는 분양가는 2~3년 전 가격이기 때문에 입주 시점 전셋값이 2~3년전 분양가보다 높기도 합니다. 이럴 경우 원금까지 회수 가능하게 되죠. 신축 아파트에 처음 들어가는 사람이 자신이 아니라는 사실이 조금 찝찝할 수 있지만 대부분의 수분양자는 그 아파트에 바로 들어가 살기 어렵습니다. 다만 내 명의의 아파트라는 자산이 생긴다고 보시면 됩니다. 나중에 매각을 하고 차익을 얻을 경우 그때 진짜 나의 보금자리를 구할 수 있게 되고 소유하고 있는 동안 보증금이 오르면서 추가로 자본금을 얻게 되고 돈을 굴릴 수도 있습니다.

그런데 모든 아파트에 전세를 놓을 수 있는 것이 아닙니다. 어떤 아파트는 그 아파트가 지어진 직후부터 내가 직접 들어가 살아야 한다는 게 의무화되어 있을 수 있습니다. 이게 바로 ‘분양가 상한제 아파트의 실거주 의무’입니다. 싸게 분양받은 대신, 최초 입주 가능일(준공된 직후)부터 실제로 분양받은 사람이 들어와 살라는 뜻이죠. 이런 거주 의무는 오로지 분양가 상한제 아파트에만 존재합니다.

이상, 주택 청약의 기본에 대해 살펴봤습니다. 대체로 분양받은 아파트에 자금을 조달하는 방법은 대체로 위에 제가 설명한 방법에서 크게 벗어나지 않습니다. 부채 상환이 감당할 수 있는 범위라면 축적한 자산보다 비싼 집이라도 얼마든지 청약을 통해서 분양을 받을 수 있는 것이죠. 바로 이것이 돈이 없어도 주택 청약을 할 수 있는 이유입니다.