토지의 법률적 구분 기준이란?
토지의 법률적 구분 기준은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 사용 상황에 따라 ＇공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률＇에 명시된 지목을 기준으로 분류되며, 또한 ＇국토의 계획 및 이용에 관한 법률＇에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역의 기준에 따라 이용계획을 설정하여 분류됩니다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 토지 구분
‘공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률’은 한국에서 2010년에 제정된 법률로, 공간정보를 효율적으로 관리하고 활용하기 위한 목적으로 제정되었습니다. 이 법률은 지리정보, 지리공간데이터 등을 다루며, 공간정보의 수집, 생성, 관리, 보호, 공개 등을 다양한 측면에서 규정하고 있습니다. 공간정보의 효율적인 관리와 활용을 위한 기준을 마련하고 있으며, 국가 및 사회 발전을 위한 다양한 분야에서 활용되고 있습니다. 법률의 구체적인 내용이나 변경 사항은 법률의 공식 문서나 관련 기관에서 확인하는 것이 바람직합니다.
토지의 구분: 지목의 분류
지목은 토지의 주된 용도에 맞게 토지의 종류를 분류하여 지적공부에 등록하는데, 이 종류와 구분 방식은 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법’에서 규정되어 있습니다. 이에 따라 지적공부에 등록하거나 공시하는 ‘지목법정주의’ 체계를 사용하여 관리합니다. 다시 말해, 지목은 한 면의 지표 위에 인위적인 선을 그어 경계를 만든 후 해당 용도에 따라 토지를 구분하여 지적공부나 토지대장에 등록하는 것입니다.
토지의 구분: 지목의 역할
지목은 토지의 과세 목적으로 사용되어, 과세지, 비과세지, 면세지로 분류됩니다. 다시 말해, 토지의 경제적 가치를 나타내고 토지 관련 정책 정보를 제공하는 용도로 활용됩니다. 지금은 세금 부과뿐만 아니라 토지 이용을 관리하기 위한 허가 및 종합적인 토지 정보 시스템의 구축에서도 중요한 역할을 하고 있습니다. 특히, 지목에 따라 토지의 허용 가능한 이용 정도가 결정되므로, 불법적인 토지 이용을 규제하는 역할을 수행합니다. 지목은 하나의 필지에 하나의 지목만 할당되는 ‘일필이목의 원칙’에 따라 지정되며, 한 토지가 여러 용도로 사용되는 경우 ‘주지목 추종의 원칙’에 따라 주된 용도를 기준으로 지목이 지정됩니다
토지의 구분: 지목의 종류
1910년 토지 조사 당시 18개의 지목으로 시작하여 현재는 28개의 지목으로 분류되고 있습니다. 이러한 지목은 토지를 분류하는 한 형태로, 토지의 위치, 지번, 면적, 좌표, 경계 등과 함께 필지를 형성하는 중요한 요소입니다. 지적공부에 등록되는 기본 단위는 필지이며, 이는 경계로 구분되는 토지 단위입니다. 국토교통부의 2020년 지적 통계 연보에 따르면 면적을 기준으로 보면, 임야가 63.4%, 답이 11.1%, 전이 7.6%, 도로가 3.3%, 대가 3.2%로 나타났으며, 이 상위 5개 지목이 국토 전체 면적의 88.6%를 차지하고 있습니다.
토지의 구분: 토지의 형질변경과 지목변경
지목을 새롭게 결정하거나 이미 등록된 지목을 수정하거나 취소하는 절차와, 지목 변경해야 하는 등록 전환 대상 토지, 관련 법령에 따른 토지 특성 변화, 또는 건축물 사용 승인 등에 따른 지목 변경에 대해 토지 소유자는 변경 사유 발생일로부터 60일 이내에 관련 기관에 신청해야 합니다. 토지의 특성 변화는 토지 모양을 절토, 정지, 성토, 포장 등의 방법으로 변경하는 행위를 의미합니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 이러한 토지 모양 변경과 공유수면의 매립질 변경을 개발 행위로 정의하고 있습니다. 토지 특성을 변경하려는 사람은 시장, 또는 군수의 개발 허가받아야 합니다.
보통 토지의 특성 변화는 지목을 대지로 변경하는 목적으로 이루어집니다. 다른 지목을 대지로 변경하는 주요 목적은 건축 활동을 쉽게 하고 경제적 가치를 높이는 데 있습니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 토지의 특성 변화를 허가해야 하는 대상으로 보는 것은 변화 행위 자체를 통제하는 것보다는 그 이후의 건축 활동을 규제하는 목적일 것입니다. 도시 계획 지역 내 개별 필지의 법적 성격을 판단할 때 지목이 중요한 역할을 합니다. 토지의 지목이 대지일 때 건축에 큰 제약이 없지만, 전이나 답과 같은 농지는 토지 특성 변화 승인을 받아야 건축할 수 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지 구분
국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국가의 토지를 적절하게 분류하여 효율적인 계획과 이용을 위해 제정된 법률입니다. 이 법률은 토지를 농업용지, 주거 용지, 상업용지 등으로 나누어 각 용도에 맞게 사용하도록 규정하며, 국토의 지속 가능한 성장과 균형 잡힌 이용을 목표로 하고 있습니다. 각 토지 용도별로 제한과 허가, 개발 제한 구역 설정 등의 규칙을 통해 국토 이용의 조화를 추구하며, 국민의 생활 환경과 권익을 보호하는 구실을 합니다.
토지의 구분: 용도지역
토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역, 용도구역, 용도지구로 구분됩니다. 용도지역은 토지의 사용 목적, 건축물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등을 규제하여 토지를 경제적이고 효율적으로 활용하며 공공복리를 증진하기 위해 도시 관리 계획에 의해 결정되는 지역입니다. 건축물을 용도지역으로 건축하려면 건축물의 종류, 용도 및 규모에 따라 제한을 받을 수 있습니다. 용도지역이 지정된 지역에서 건축물을 세우려는 경우, 해당 건축물의 목적과 규모에 따라 규제를 받을 수 있습니다. 용도지역 지정 여부는 국토교통부 토지이용규제정보서비스이나 일사편리에서 부동산종합증명서를 통해 확인하실 수 있습니다.
건폐율이란?
건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 건폐율은 ‘건축면적(1층 바닥면적)/토지면적’으로 계산하며, 토지 전체에서 건물이 차지하고 있는 면적의 비율을 말합니다. 만일 건폐율이 45%라고 하면 토지가 100일 때 건물이 45의 비율이라는 뜻입니다.
용적률이란?
용적률은 ‘건물연면적/대지면적’으로 계산하며, 지상으로 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 나타냅니다. 건폐율이 수평적 제한이라면 용적률은 수직적인 제한이라고 합니다. 연면적은 건축물의 각층 바닥면적의 합계이며 지하층 면적은 합산되지 않습니다. 용적률 산정할 때 적용되는 연면적은 지하층, 주차장 시설, 주민 공동시설 면적을 제외하고 오로지 건축물의 각층 바닥면적의 합계로만 계산합니다.
토지의 구분: 용도지구
용도지역의 지정만으로는 토지 이용에 대한 목적을 충분히 달성하기 어려운 경우, 용도지구를 통해 용도지역의 기능을 강화합니다. 다시 말해, 용도지구는 용도지역의 제한을 더 강하게 또는 더 유연하게 적용하여 용도지역의 역할을 향상하고 도시 관리 계획에 따라 미관, 경관, 안전을 증진하기 위해 결정되는 지역을 의미합니다.
용도지구는 도시 내 지역의 특성과 기능에 따라 경관지구, 고도지구, 보호지구 등으로 나눌 수 있으며, 용도지구는 토지 단위로 지정되지 않아도 되는 것이 용도지역과의 차이점입니다. 경관지구나 특정용도 제한지구는 실제 상황에 따라 세분화하여 용도지구의 명칭, 지정 목적, 활동 제한 사항 등을 조례로 설정하며 도시 및 군의 관리 계획에 따라 결정할 수 있습니다. 또한, 조례를 통해 용도지구를 새롭게 설정할 수 있지만, 기존의 용도지역이나 용도구역의 제한을 완화하는 용도지구 설정은 허용되지 않고, 오히려 제한을 강화하는 용도지구만을 신설할 수 있습니다.
토지의 구분: 용도구역
토지의 사용 목적, 건축물의 용도, 용적률, 높이 등을 규제하는 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 및 완화하여 균형 있게 정비함으로써 도시 내 무질서한 확장을 방지하기 위한 지역을 의미합니다. 계획적이고 단계적인 토지 이용을 촉진하고 종합적으로 토지를 관리하기 위해 설정되는 구역입니다. 국토교통부 장관이 직접 관리하며, 수산 자원 보호구역은 해양수산부장관이 직접 관리합니다.
지구단위계획을 통한 토지의 구분과 그 필요성
도시 계획을 수립하는 데 있어서 특정 지역의 일부를 대상으로 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 강화하며 동시에 미관을 개선하고 좋은 환경을 확보하며, 해당 지역을 계획적이고 조직적으로 관리하기 위한 도시 관리 계획은 매우 중요합니다. 지구 단위 계획은 유사한 제도의 중복 운영으로 말미암은 혼란과 불편을 없애기 위해 이전의 상세 계획 및 도시설계 제도를 도시 계획 구조로 통합한 것입니다. 특히 제2종 지구 단위 계획은 비도시 지역의 무단 개발 문제를 해결하고 계획적이며 조직적인 관리를 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합된 국토 이용 관리법과 도시 계획법이 통합된 이후에 도입된 제도입니다.
지구 단위 계획은 기반 시설 배치와 규모, 가구 및 토지 구성 계획, 건축물의 용도, 용적률, 높이, 교통 처리 계획 등 다양한 내용을 담아 수립됩니다. 지구 단위 계획 구역에서 대지 일부를 공공시설로 활용하기 위해 도로나 공원 등으로 제공하거나, 건축법에 정한 공개공지나 공개 공간 의무면적을 초과하여 공공시설을 설치하는 경우 같은 경우, 해당 대지의 건축물의 건폐율, 용적률, 높이에 관한 규정을 지구 단위 계획으로부터 완화하여 적용할 수 있습니다. 또한, 지구 단위 계획 구역 내에서 건축물을 세우거나 건축물의 용도를 변경하려면 해당 지구 단위 계획에 부합하여 건축하거나 용도를 변경해야 합니다.
토지의 법률적 구분 확인법: 부동산종합증명서
토지 및 건축물에 대한 정보, 소유자 정보, 토지 이용 및 규제에 관한 내용, 부동산 가격 등을 포함한 18종의 부동산 관련 정보가 부동산 종합 정보 시스템을 통해 ‘부동산 종합 증명서’에 담겨 있습니다. 이전에는 부동산 관련 정보가 5개의 법령, 2개의 부처, 4개의 시스템에 의해 18종으로 분산 관리되었었습니다. 부동산 증명서는 지적 정보 7종(토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등), 건축물 정보 4종, 토지 이용 정보 1종(토지 이용 계획 확인서), 가격 정보 3종(개별 공시 지가 확인서 등), 등기 정보 3종(토지 등기부등본, 건물 등기부등본 등) 등 총 18종입니다.
정부는 이전에 각각의 법에 의해 관리되던 18종의 부동산 관련 정보를 통합한 부동산 종합 정보 시스템인 일사편리를 구축했습니다. 이로써 부동산 관련 정보 제공이 효율적으로 이루어지며, 정보의 일원화로 행정 정보의 신뢰도와 편의성이 증대되었습니다. 중복 업무 처리도 감소하였으며, 세금 부과, 부동산 관련 정책, 허가 절차, 국유 재산 관리 등 다양한 분야에서 정보 활용이 강화되었습니다. 이를 통해 부동산 종합 정보의 품질을 개선하고, 공간 정보 유통을 촉진하며, 위치 정보 중심의 행정 혁신 및 공간 정보 산업 활성화에 기여하고 있습니다.