토지의 분류 (Classification of Land)

토지의 분류란?

토지란 무한하게 이어져 있는 지표 및 지하, 이렇게 두 부분으로 구성되어 있습니다. 토지가 물권의 객체인 물건이 되기 위해서는 지표 일부를 일정 범위로 구획하거나 토지의 분류가 필수적이며, 구분된 토지만이 개개의 물건으로 취급됩니다. 토지도 상품으로서 동산과 같이 자유로이 거래의 대상이 될 수 있지만, 재산으로서의 특징과 중요성 때문에 동산과는 법적인 규제를 달리하고 있습니다. 즉, 토지는 경제적으로 생산의 요소나 자본이 되는 땅이고, 법률적으로는 물권의 객체가 되는 땅을 의미합니다.

용도에 따른 토지의 분류

‘택지(宅地)’는 일반적으로 주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용할 수 있는 토지입니다. 택지개발촉진법에서 정하는 바에 따라 개발 공급되는 주택건설 용지 및 공공시설용인지를 의미하기도 합니다.
‘후보지(候補地)’는 택지(주거, 상업, 공업), 농지, 임지 상호 간에 다른 유형의 지역으로 전환(용도변경)되는 지역에 속한 토지를 말합니다. 예를 들면 농지에서 택지(주거지)로 전환과정에 있는 토지의 경우입니다.
‘이행지(移行 地)’는 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 것으로, 택지 지역(주거, 상업, 공업) 내에서 주거지역이 상업지역으로 이행되거나, 농지 지역 내에서 전이 답으로 이행되는 경우를 말합니다. 후보지와 다른 점은 후보지가 택지, 농지, 임지 등 상호 간에 다른 유형으로 전환되는 것인데 반해, 이행지는 택지, 농지, 임지 등 상호 간에 전환되는 것이 아니라 택지 내에서 공업지역이 주거지역으로 이행되는 것으로 보면 됩니다.

‘획지(劃地)’는 물리적으로 연속하고 토지를 인위적으로 선을 그어 나눈 것으로, 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되어 이용되고 있거나, 구별되어 이용되는 것이 합리적이라 판단되는 토지를 말합니다. 부동산가격은 이용목적으로 따라 결정되므로 획지는 가격수준을 구분하기 위한 경제적인 개념이라 볼 수 있습니다.
‘필지(筆地)’는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위로서, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률과 부동산등기법상 하나의 토지소유권이 성립하는 범위로 거래의 단위이기도 합니다. 이는 인위적 구획이기 때문에 2필지 이상을 1필지로 합병할 수도 있고, 1필지를 여러 개의 필지로 나눌 수 있습니다.

이용 상태 및 소유권 유무에 따른 토지의 분류

‘부지(敷地)’는 건물을 세우거나 시설을 들이기 위한 용도로 제공되고 있는 토지이며, 주택, 철도, 도로, 하천의 바닥 토지 등에 사용되는 포괄적 용어입니다. 대지는 건축물이 건축되어 있거나 건축될 토지로서 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지로 구획된 토지를 말합니다.
‘건부지(建 敷地)’는 통상적으로 건물이 서 있는 부지로, 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지를 말합니다. 공지는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 토지로 조경, 주차장 등으로 사용됩니다.

‘나지(裸地,맨땅)’ 또는 나대지(裸 垈地)는 토지에 건물 기타의 정착물이 없는 토지를 말합니다. 건부지보다 최유효이용이 기대되기 때문에 시장성도 높고, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 됩니다.
‘포락지(浦落地)’는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지로 소유권이 인정되지 않으며, 등기부상 소유자와 관계없이 국유입니다. 순화한 용어로는 ‘무너진 곳’이라고도 합니다.

‘법지(法地)’는 택지의 유효지표면 경계와 도로 등과 같은 인접지가 경사진 토지 부분으로, 법률상 소유의 대상이 되나 소유 실익이 없는 토지입니다. 예를 들면 해안가의 절벽, 토지의 붕괴를 막기 위한 경사면의 토지 등을 들 수 있습니다. 쉽게 말해서 절벽이 있는 땅을 가져봐야 거기서 건물을 지을 수도, 농사를 지을 수도 없으니 쓸모가 없는 땅이라는 뜻입니다.

‘빈지(濱地)’는 지적공부에 등록되어 있지 않은 토지로, 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 일컫습니다. 소유권의 경계를 특정할 수 없어 법률적인 소유는 불가능하지만, 경제적인 실익이 있는 토지로, 바닷가의 갯벌 등이 여기에 해당합니다. 빈지는 보통 바다와 육지의 경계면, 즉 바닷가의 땅이라고 할 수 있습니다. 보통 이런 해안가는 관광 등의 이유로 가치가 있는 땅이나 관련 법령에 따라 행정자산으로 분류되어, 개인의 소유권이 절대 인정되지 않는 땅이라고 합니다. 빈지(濱地)라는 용어 자체는 부동산 토지 용어적인 측면에서는 지금도 쓰이는 단어이지만 현재는 공식적인 용어는 아니라고 합니다. 1999년 법률 개정으로 과거 빈지(濱地)라 칭했던 곳을 지금은 바닷가로 부르고 있습니다.

도로 상태 및 기타에 따른 토지의 분류

‘맹지’는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 획지의 토지를 말합니다. 맹지에는 건물을 세울 수 없으므로 맹지는 주변 토지의 가격보다 상대적으로 낮게 거래됩니다. 사도를 개설하여 도로에 연결해야 이용할 수 있습니다.
‘선하지’는 고압 전력선 등 전력을 공급하는 송배전 전선 아랫부분 토지에서 양쪽으로 일정한 너비를 추가한 면적, 즉 송전선로의 양측 최 외선으로부터 일정한 너비를 수평으로 더한 범위 안에서 정한 직하의 토지 중 지지물의 용지를 제외한 토지를 말합니다. 그 목적을 위하여 지상권 또는 임차권을 설정하는 경우가 많습니다.

토지의 분류 classification of land

다양한 관점으로 본 토지의 분류와 의의

토지의 분류는 현실적인 복잡성을 고려하여 토지를 목적과 특성에 따라 체계적으로 구분하는 과정입니다. 이러한 분류는 도시 계획, 부동산 거래, 자원 관리 등 다양한 분야에서 중요한 역할을 합니다. 토지의 분류는 크게 두 가지 관점에서 이루어집니다: 용도에 따른 분류와 소유권 및 이용 상태에 따른 분류입니다.

첫째, 용도에 따른 분류는 토지가 어떤 목적으로 사용되는지에 따라 이루어집니다. 주거용, 상업용, 공업용 등의 목적에 따라 토지를 구분하고, 택지, 후보지, 이행지 등 용도 변경 과정에서 발생하는 변화에 대한 분류도 이에 속합니다. 이러한 분류는 도시 계획과 개발에 큰 영향을 미치며, 토지 이용 계획을 수립하고 지역의 발전을 촉진하는 데 필수적입니다.

둘째, 소유권 및 이용 상태에 따른 분류는 토지의 소유 형태나 이용 가능성에 따라 이루어집니다. 부지, 건부지, 나지, 포락지, 법지, 빈지 등의 분류는 소유자의 권리와 토지의 이용 가능성을 고려합니다. 이러한 분류는 부동산 거래에서 토지의 가치를 평가하고 유효한 거래를 지원하는 데 필수적인 요소입니다.

토지의 분류는 주관적이거나 일시적인 기준이 아닌, 법률 및 정부의 지침에 따라 이루어져야 합니다. 각 국가나 지역의 법령과 규제를 기반으로 토지의 분류 기준이 정해지며, 이에 따라 토지의 사용 용도, 소유 권한 및 규제 사항이 결정됩니다. 토지의 분류는 미래의 도시 계획과 발전을 예측하고 지역 사회의 발전을 지원하는 데 필요한 중요한 작업이며, 합리적이고 투명한 분류 기준을 마련하는 것이 중요합니다.
결과적으로, 토지의 분류는 다양한 관점과 요소를 고려하여 토지를 체계적으로 정의하고 분류하는 과정입니다. 이는 도시 계획, 부동산 거래, 자원 관리 등 여러 분야에서 토지의 이용과 발전을 지원하며, 정부의 규제와 법률을 바탕으로 합리적인 분류 기준을 마련하는 것이 필요합니다.