개요 – 토지의 특성
토지의 특성은 부동산이 본원적으로 지닌 자연적 특성, 인간이 부동산과의 관계에서 인위적으로 부동산에 특성을 부여할 때 나타나는 인문적 특성으로 나눌 수 있습니다. 자연적 특성에는 선천적, 고정적인 특성으로 부동성, 비생산성, 영속성, 개별성이 있습니다. 인문적 특성은 가변적이고 신축적인 특성으로 용도의 다양성, 병합 및 분할의 가능성, 사회적 위치, 경제적 위치, 행정적 위치의 가변성이 있습니다.
토지의 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 부동산의 본질적인 특징을 나타내며, 부동성, 비생산성, 영속성, 개별성 등을 포함합니다. 부동성은 토지의 불변성을 강조하며, 위치와 관련하여 불변적이라는 특성을 나타냅니다. 비생산성은 토지 자체가 생산 과정에 직접 참여하지 않는다는 것을 의미하며, 이에 따라 토지는 시간에 따른 가치 형성과 관련이 있습니다. 또한, 영속성은 토지의 지속적인 존재와 가치를 나타내며, 개별성은 각 토지의 고유한 특징을 강조합니다.
토지의 특성 – 부동성
토지 그 자체는 움직일 수 없고 지리적 위치도 바꿀 수 없다는 특성을 부동성, 위치의 고정성이라고 합니다. 이는 동산과 부동산을 구별하는 근거가 됩니다. 예를 들어 감정평가는 탁상 분석에 그치지 않고 현장 확인 등 임장활동을 합니다. 또한, 대상부동산의 인근에서 일어나는 변화는 부동산 가격결정에 영향을 주는데 이를 외부효과라고 합니다. 예를 들자면 광역교통망인 GTX 역의 신설은 당해 인근 지역의 주택가격을 상승시킵니다.
토지의 특성 – 비생산성
토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없고 재생산할 수도 없다는 토지의 특성을 부증성 또는 비생산성이라고 합니다. 공유수면의 매립이나 산지 개간으로 농지나 택지를 확대하는 것은 부증성의 예외가 아니라 토지이용의 전환이라고 할 수 있습니다. 토지는 유한하여 독점소유욕을 발생시키고, 토지가격 급등과 토지 부족 문제의 근원이 되며, 토지이용을 집약화시키고 토지의 희소성을 유발합니다. 이 희소성 때문에 단기적으로 지역시장에서는 수요에 의해 가격이 불안정해지기 쉽다.
토지의 특성 – 영속성
토지는 사용이나 시간의 흐름에 의해 소모나 마멸되지 않는 특성을 영속성 또는 불변성이라고 합니다. 토지의 수익 등 유용성은 영속적이므로, 이용 이익(임대소득)이나 소유이익(자본소득)으로 자본화됩니다. 건물은 시간의 경과에 따라 감가상각의 대상이 되지만 토지는 영속성 때문에 감가상각이 되지 않습니다.
토지의 특성 – 개별성
토지는 위치, 지형, 면적, 지반, 접근성 등 개별적 특성을 고려할 때 같은 토지는 없다는 특성이 있습니다. 즉, 토지는 부동성 때문에 위치를 이동할 수 없어 개별성이 매우 강하게 나타나는데 이를 개별성, 대체 불가성, 이질성이라고 합니다. 이러한 특성 탓에 부동산의 가격 및 수익은 개별화됩니다. 그러나 이러한 물적 특성의 관점이 아닌 사회적, 경제적인 관점에서는 용도 면에서 유용성이 유사한 토지는 많아 대체성이 있습니다. 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가 법칙((一物一價·Law of one price) )이 배제되고, 토지의 가격이 개별성에 근거하여 형성되므로 감정평가에서 개별 분석이 필요합니다.
토지의 인문적 특성
토지의 인문적 특성은 인간의 활동과 관련하여 부동산에 부여되는 특성을 의미합니다. 이러한 특성은 가변적이며 부동한 특징을 가지고 있습니다. 용도의 다양성은 토지의 다양한 용도와 활용 가능성을 나타내며, 부동산은 상업적, 주거지, 공공시설 등 다양한 목적으로 활용될 수 있습니다. 또한, 부동산은 병합이나 분할과 같은 형태로 용도가 변경될 수 있으며, 이에 따라 부동산의 가치와 활용 가능성이 변화할 수 있습니다. 사회적 위치, 경제적 위치, 행정적 위치의 가변성은 부동산이 사회 및 경제적 여건과 상호작용하며 변화하는 특성을 나타내며, 이러한 변화가 부동산 시장의 동향과 가치에 영향을 미칩니다.
토지의 특성 – 용도의 다양성 및 합병분할의 가능성
토지는 상업용지, 공업 용지, 주거 용지, 공공용지 등 여러 가지 목적으로 사용될 수 있는데, 이를 ‘용도의 다양성’이라고 한다. 토지의 용도는 다양하므로 두 개 이상의 용도가 동시에 경합하는 때도 있으며, 용도의 전환(농지가 주거지로, 임야가 농지로)이 가능하다. 또한, 토지를 이용 주체의 편의와 사용 목적에 따라 법률이 정하는 범위 내에서 합필 또는 필지를 나눌 수 있는 특성을 ‘합병분할의 가능성’이라고 합니다.
토지의 특성 – 위치의 가변성
부동산을 둘러싼 인문적 환경, 즉 사회적, 경제적, 행정적 ‘위치의 가변성’은 부동산에 대한 정부의 정책 등의 변동으로 부동산의 위치가 변화하는 특성입니다. 예를 들어 인구 유입 때문에 인구가 증가하거나, 1인 가구의 증가에 따른 가족 구조의 변화, 지하철 노선의 신설, 도시계획의 변화, 부동산세제의 변화 등을 꼽을 수 있습니다. 이러한 변화는 토지의 수급 활동, 거래 및 이용 활동, 유용성 등에 영향을 미치고, 부동산투기 또는 부동산경기 침체의 원인이 되는 등 부동산 수요와 공급에 영향을 주게 됩니다.
결론 – 토지의 본질을 형성하는 자연적 및 인문적 특성
토지는 자연적 특성과 인문적 특성을 통해 그 본질을 나타냅니다. 자연적 특성인 부동성, 비생산성, 영속성, 개별성은 부동산의 특징을 형성하며, 이러한 특성은 부동산 시장의 변동성과 가치 형성에 영향을 미칩니다. 반면에, 인문적 특성인 용도의 다양성과 합병분할의 가능성, 그리고 위치의 가변성은 부동산이 사회적, 경제적, 행정적 변화에 민감하게 반응하는 데 영향을 미치며 부동산 시장의 동향과 수요에 영향을 미칩니다.
이러한 자연적 특성과 인문적 특성을 고려하여 부동산 시장은 다양한 변화와 상황에 적응하며 발전하고 있습니다. 부동산 시장의 변동성과 안정성은 이러한 특성의 조합에서 비롯되며, 정부의 정책과 사회적 요인은 부동산 시장의 모습과 동향을 결정하는 중요한 역할을 합니다. 따라서 부동산 시장의 참여자들은 자연적, 인문적 특성을 고려하여 미래의 부동산 투자 및 거래에 대비해야 하며, 신중하고 전략적인 결정을 내리는 것이 필요합니다.